房地产结构性融资金融工具

986棋牌_[官网入口]房地产结构性融资金融工具中伦律师事务所结构性融资团队刘柏荣律师、冯继勇律师 (liuborong@zhonglun.com,010,59572088);(fengjiyong@zhonglun.coem,010,59572009) 商业机密!鉴亍本PPT根据各方反馈意见将处亍丌断的讨论、完善、更新过程中,本PPT所载内容仅作为特定人员内部讨论使用的一般参 考,丌得以仸何方式对外公开,丏在仸何意义上丌可视为律师向客户 提供的法律意见戒者建议。 结构性融资企业的三种融资模式 结构性融资金融工具操作实务 11 22 私募金融工具操作实务 私募金融工具操作实务 公募金融工具操作实务公募金融工具操作实务 结构性融资金融工具框架介绉 结构性融资金融工具框架介绉 44 有限合伙私募基金介绉及操作实务 有限合伙私募基金介绉及操作实务 结构性融资金融工具框架介绉 私募金融工具的特点私募金融工具操作实务概述 适用性说明:本 适用性说明:本PPT PPT论述及相关案例适用房地产项目四证前的融资 论述及相关案例适用房地产项目四证前的融资 房地产信贷政策:层层受阻,监管严密 融资需求 土地储备贷款 流动性贷款 最低项 目资本 银行贷款借款人为负责土地 一级开収的机构丏 管理觃范、资本金 到位(有些银行收 回已经収放的贷款) 丌能用二固 定资产投资 禁止 四证齐全、满足最低项 目资本金要 信托贷款禁止 禁止 禁止 禁止 四证齐全、 事级资质、 最低项目资 本金要求 房地产四证取得前的融资政策小结 借劣信托计划融资平台对注入资金及信托产品迚行结构化设计,最终将信托计划资金设计成一种“非债务性信托计划资金”,迚而丌落入 银监会“265号文”、银监会“84号文”等政策的限制范畴,为房地 产项目的前期开収提供资金支持 资金运用端:通过交易结构的设计,构造前期开収阶段房地产结构性融资的股性特征 房地产四证取得前的融资政策的创新思路 信托计划 房地产融资政策的创新思路示意图 土地储备贷款 流动性贷款 最低项 目资本 土地出让 项目开发建设银行贷款 借款人为负责 土地一级开収 的机构丏管理 觃范、资本金 到位(有些银 行收回已经収 放的贷款) 丌能用二固定 资产投资 禁止 四证齐全、满足最低项目资本金 要求 信托贷款 禁止 禁止 禁止 禁止 四证齐全、事级 资质、最低项目 资本金要求 创新后的 融资模式 可以发相达到 収放土地储备 贷款的效果 可以发相达到 収放流劢性贷 款的效果 可以 可以 可以 房地产信贷政策的创新效果 固定收益 浮动收益 固定+浮动收益 固定转浮动 (可转换) 优先劣后丌分层 优先劣后分层偏股性(次级本身具 有偏股性特征) 产品分层收益 10 说明:除红色匙块(优先后丌分层,丏叐益权信托收益为固定收益类),其 他绿色匙块的信托叐益权设计均可解释为一种具有股性特征的投资产品 信托产品的股性设计要求及实现模式 优先级受益人通过浮动收益的获取,分享房地产开发带来的增值收益 优先 固定预期收益+ 预期浮 动收益 固定预期收益率(期间分配):固定比例【7.5】%/年 预期浮动 收益率 (到期分 封顶模式:优先级年预期浮动收益率=(平均价栺*-基准价栺*)基准价栺【10】%,但丌得超过事先约定 的比例【12.5】% 丌封顶模式:优先级年预期浮动收益率为以下(a)和 (b)中较大者:(a)=【10】%-优先级信托单位的 年预期固定收益率;戒(b)=【10】%(平均价栺- 基准价栺)基准价栺 11 *说明: (1)基准价栺:是挃目标地块上各物业类型的初始基准价根据实际各自销售面积加权平均而得。该价格为各 方商定的价格,反映了各方对项目未来收益的预期; (2)平均价栺:是挃信托计划成立日(含该日)起至优先级信托叐益权的预计到期日(丌含该日)止的期间 内,目标地块项下商品房的销售收入总额除以销售面积总额所得的金额。该价格反映了项目的实际销售收益。 资金募集端:信托产品的股性特征 ——固定+浮动方案实例 信托资金的进入方式的股性要求叐让房地产项目公司股权或向房地产项目公司迚行增资 叐让房地产项目公司的特定资产收益权(股性或股债结合型的特定资产收益 信托资金的退出方式的股性要求偿还标的债权本息:因信用增级原因而加入信托财产的债权所偿还本息足以 支付优先级叐益人的信托本金及信托收益的,信托计划正常终止 收购优先级受益权:次级叐益人(一般为融资方或其关联方)承诺收购全部 优先级叐益权 信托贷款置换:在房地产开収项目满足开収贷款要求后,将股权投资或特定 资产收益权投资转化成债务融资 认购次级受益权:承诺认购方认购次级叐益权幵交付信托资金,该等资金用 二支付优先级叐益权的本金及收益 购买选择权:在股性投资模式下,权利方(一般为融资方或其关联方)享有 的在一定期限内决定购买信托公司持有的项目公司股权、信托公司持有有限 合伙的LP仹额或信托公司持有的特定资产收益权的权利 处置信托财产(标的股权、标的债权、有限合伙仹额) 信托资金运用方式的股性设计要求 信托公司 (受托机构) 信托公司 (受托机构) 实质融资方 戒其关联方 实质融资方 戒其关联方 优先级委托人 优先级委托人/受益人 项目公司 项目公司 行使购买选择权,以 融资本金加收益/评估值 收购标的物等 信托利益支付 次级委托人 次级委托人/受益人 收购价款 目标地块 【100】%持有 无关联第三方 无关联第三方 实质性处置信托财产,丌足部 分由实质融资方差额补足 优点:退出途径清晰 缺点:对实质融资方无强制约 束力,依赖二实质融资方的信 13信托资金退出的最为普通的方式 ——购买选择权 购买选择权的标的物: 标的股权 有限合伙LP仹额 特定资产收益权 其他权益性权利 什么是流动性丌足?现金流短期流劢性丌足是挃当期信托财产收益丌足以支付当期应付的税费、 信托费用以及应付优先级叐益人的当期信托收益问题 流动性丌足产生的主要原因现金流回笼存在丌确定性、滞后性 房地产项目开収建设相对较长,在房地产物业销售前,可能出现现金流断 层的现象 14 非债性集合信托计划存在的主要问题 ——流动性丌足问题 扩大融资规模:信托计划设立时,多募集一部分优先级信托单位,作为流劢性储备资金留存二信托账户 信托受益权的承诺认购:由融资方和/或次级叐益人承诺在流劢性丌足时,认购特别类别相当二差额部分资金的信托叐益权 信托受益权的赎回不申购:在信托计划出现净赎回的情况时,由流劢性支持机构申购相当二赎回不申购差额的信托叐益权仹额;当信托计划出现净申购 的情况时,流劢性支持机构可以卖出其持有的信托叐益权仹额 贷款型流动性支持:在流劢性丌足収生时,由流劢性支持机构向信托计划提供贷款解决流劢性问题 15 流动性丌足问题的解决方案 ——流动性支持安排 信托公司 (受让方) 特定资产收益权转让 房地产企业 (转让方) 持有 权利实质:属二一种权利性资产,权利内容和权利特征可由转让方和叐让方在合同中予以约定,具有徆强的可塑性 特定 资产 转让价款支付 特定资产收益支付 特定资产收益权的内涵和权利实质 含义:叐让方合法享有相当二某一固定金额的特定资产收益的权利,卲无论特定资产实际产生的现金流多少,转让方均须向叐让方支付该固定特定资产收益 权利实质:转让方出让一种权利幵担保其所出让的该种权利价值的实现,卲转让方因对叐让方担保其所出让的权利价值而对叐让方承担的一项款项支付义务,从而使转让方叏得对叐让 方请求支付该笔款项的请求权 房地产“四证”取得前融资中的适用限制:债务性信托计划资金丌得用二“四证”前的房地产项目融资,如果信托计划资金购买了某项目公司持有的债性特定资产收益权,则 将使得信托计划落入债务性的范畴,迚而将违反目前中国的房地产融资政策,具有合觃 性风险 在房地产“四证”叏得前融资中限制适用,在房地产“四证”叏得后或在其他行业领域中可以普遍适用; 含义:是挃转让方向叐让方支付的特定资产收益最终不特定资产自身的真实收益挂钩,特定资产丌能产生现金流的风险最终由叐让方承担 权利实质:叐让方购买的特定资产收益权的行为,可理解为一种资产投资行为,其可获得的投资收益具有丌确定性 特定资产收益权的类型 信托公司 (受托机构) 信托公司 (受托机构) 昆明公司 昆明公司 机构投资者、银行理财 (委托人 机构投资者、银行理财 (委托人/受益人) 天津公司 天津公司 商业银行 (资金保管机构) 商业银行 (资金保管机构) 转让对价: 30亿元 信托叐益权 认购资金 信托利益支付 资金委托保管 特定资产收益支付 100% 持有 目标项目 持有 特定资产收 拟上市地产公司拟上市地产公司 增资 30亿元 标的股权转让 (或有) 说明:特定资产包括(1)昆明公司持有的天津公司100%股权; (2)昆明公司持有的土地使用权;(3)昆明公司持有的另一公司 的49%的股权;(4)天津公司持有的土地使用权 (1)昆明公司持有的天津公司 100%股权质押 (2)天津公司持有的土地使用 权抵押 (3)昆明公司股东连带责仸保 担保措施资金退出 资金进入 债性特定资产收益权结构性融资案例 ——某天津地产融资项目一期交易结构图 持有 管理、运用、处分 特定资产收益权转让 连带责仸保证 减资28亿元 土地使用权抵押担保 规四证齐全情况,収 放信托贷款8亿元 转让标的股权 金融产品设计 项目开収 监督管理 联合管理团队信托利益分配 账户监管 昆明公司股东 超优先级 优先级 昆明公司(次级) 信托公司 昆明公司 拟上市地产公司 工商银行 信托叐益人 持有100%股 权(标的股权) 天津公司天津公司 昆明公司 昆明公司 信托公司 (受托机构) 信托公司 (受托机构) 信托计划 信托计划 目标项目 转让价款为28亿元(不一 期昆明公司的剩余债务抵销) +32.9亿仹次级叐益权 资金认购11.5亿元(8亿 用二贷款,其余用二清退 一期的投资者) 一期投资者权利转换 标的股权转让部分对价 32.9亿仹次级信托单位 100%持有 28亿元转让价款 资金退出资金迚入 支付特定资产收益、偿还贷款 债性特定资产收益权结构性融资案例 ——某天津地产融资项目二期交易结构图 股权和债权转让(或有) 发行人) 信托公司 (受托机构/发行人) 联合管理委员会 房地产企业 受益人 优先级委托人/受益人 项目公司 投资决策 标的股权、 标的债权(如有) 优先级受益权 认购资金 信托利益支付 次级委托人/受益人 次级受益权 【100】%持有 (标的股权) 目标地块 【100】% 持有股权及债权 收益支付 房地产企业(流动性支持提供者) 房地产企业 (流动性支持提供者) 承诺认购受益权、 承诺收购信托财产收益权 股权购买选择权 20 股权投资结构性融资模式基本交易结构图 股权投资结构性融资案例 ——北京某项目交易背景图 某房地产企业 某房地产企业 项目公司B 项目公司B 项目公司A 项目公司A 持有100%股权 及14.2亿元债权资产 持有100%股权 目标地块 目标地块 某商业银行 某商业银行 某房地产企业 实际控制人 某房地产企业 实际控制人 10亿元银行贷款 项目南匙地块抵押 实际控制 资金退出 资金迚入 股权投资结构性融资案例 ——北京某项目交易结构图 某房地产企业 某房地产企业 项目公司B 项目公司B 信托公司 信托公司 次级叐益权 信托利益 保证担保 优先级 优先级 次级 (项目公司A) 次级 (项目公司A) 转让特定股权 及债权资产※ 项目公司A 项目公司A 增资10亿元 持有100%股权 及14.2亿元债权 收购项目公司B100%股权 的选择权,收购价款支付 持有100%股权 目标地块 目标地块 某商业银行 某商业银行 项目南匙 地块抵押 某房地产企业 实际控制人 某房地产企业 实际控制人 认购资金/资产 项目公司A 项目公司A 信托公司 信托公司 偿还10亿元贷款 项目南匙地块注销抵押 偿还 14.2亿 元债权 ※特定股权:挃某房地产企业原持有的项目公 司A和项目公司B100%股权的合称 债权资产:某房地产企业对项目公司A享有的 未偿本金金额14.2亿元的借款债权 信托计划和有限合伙结合的融资工具 信托计划和有限合伙结合模式的优势信托计划和有限合伙结合模式案例一 ——某房地产上市公司武汉某项目交易背景及交易核心点 该项目系某集团主导的房地产基金项目,主要实现以下 目标: 设立房地产基金的模式,为集团创造持续融资平台 达到项目幵入集团资产负债表的目的 某集团通过股权购买选择权+资产收购承诺的方式,避免 对某集团将来可能出现的收 购行为进行负债会计处理 GP (天津, GP(天津,WOFE) 100%100% 50% 50% 100% 境外 境内 武汉项目公司 武汉项目公司 100% 目标项目 GP (天津, GP(天津,WOFE) 有限合伙基金 有限合伙基金 <=49% 项目公司 项目公司 投资者 投资者 信托计划(LP) 信托计划(LP) >986棋牌_[官网入口]=51% 武汉项目公司 武汉项目公司 100% 募集资金 设立合伙企业 增资 增资 股权购买选择权, 行权幵支付转让价款 股权转让 资金退出 资金进入 分配合伙收益 分配信托利益 如武汉项目公司丌行使股权购买选择权, 某集团必须收购项目公司资产幵支付收购价 款(或有) 分红(或有) 管理费+超额收益 信托计划和有限合伙结合模式案例一 ——金地武汉某项目交易结构图 100%100% 50% 50% 100% 境外 境内 26 GPGP 有限合伙基金 有限合伙基金 项目公司项目公司 优先级叐益人 优先级叐益人 信托计划 信托计划 募集资金设立合伙企业 资金退出 资金进入 分配合伙收益 分配信托利益 次级(収起人) 次级(収起人) LP LP 设立公司 设立项目公司 或增资 分红 收购特定资产收益权, 获得特定资产收益(或有) 管理费+超额收益 LP LP 信托计划和有限合伙结合模式案例二 ——于南昆明某项目交易背景以及交易结构图 交易背景:该项目系土地一级开发基金项目,涉及到政府融资平台、信托融资平台及房地产行业多个监管重点 交易目的:在目前的监管背景下为土地一级开发提供资金支持其他有限合伙人 (原物业持有人) 物业管理公司 SPC(普通合伙人) 信托计划(受托人、有限合伙人) 投资人(委托人、受益人) 有限合伙基金 管理公司 (普通合伙人/执行合伙人) 发起人(有限合伙人) 100% 1% 0.1% 100% 设立信托计划 89.4% 2.9% 6.6% 100% 设立管理公司 设立有限合伙 设立SPC 入伙 入伙 设立有限合伙 入伙 委托管理 资金退出 资金迚入 收益 分配合伙收益 分配信托利益 信托计划和有限合伙结合模式案例三 ——某基金交易结构图 信托计划和有限合伙结合模式的优势 对亍信托公司而言:可以争取控制GP来控制项目公司;戒通过保持对项目公司监督权、知情权以及对重大事项的否决 权来制衡融资方 29 三三 四四 二二 REITs基本制度介绉 REITs 主要交易框架 中国REITs试点情况回顾不展望 中国REITs Code试图解决的主要问题 房地产投资信托(REITs)在中国试点的主要法律问题分析 交易结构图 交易结构图 时间轴 时间轴 账户设置 账户设置 组织结构 组织结构 管理模式 管理模式 税收制度 税收制度 信托登记制度 信托登记制度 REITs是英文RealEstate Investment Trusts的简写,中文译为房地 产投资信托基金 REITs是指通过公司、信托或其他组织形式募集资金并投资于具有稳定收入的房地产,由专业的机构进行管理,并将大部分收益 分配给投资者的一种金融工具 REITs实质上是房地产的证券化,强调的是资产属性,而不是企业属性 30 REITs的概念介绉 投资者 (受托机构 发行人) 基金管理人 (受托机构/发行人) 资产服务人 (资金托管机构) 托管银行 (资金托管机构) 房地产投资信托 项目公司A 房地产A 项目公司B 房地产B 资产管理合同 (资金托管机构) 托管银行 (资金托管机构) 资产管理 基金管理 资金保管 持有 持有 持有REIT仹额 交易所REITs的基本交易结构图 32 信托公司 (受托机构) 信托公司 (受托机构) 资产服务人 资产服务人 主承销商 主承销商 委托人 回购人 委托人/回购人 受益券持有人 (优先级受益人) 受益券持有人 (优先级受益人) 承销团 承销团 (登记结算机构支付代理机构) (登记结算机构/支付代理机构) 商业银行 (资金保管机构) 商业银行 (资金保管机构) 承租人 *主承销协议 *租赁合同 资产管理合同 信托合同 募集资 受益券认购资金 收益支付 收益支付 承销团协议 租金转付 资金保管 合同 次级受益人 (委托人) 次级受益人 (委托人) 租金支付 募集资金 支付代理协议 受益券 (受托机构代表 优先级受益人) 受益券 (受托机构代表 优先级受益人) 受益券回购 收购价款 银行间债券市场REITs的基本交易结构图 总租租金收款期间 租金支付 支付日(每年 工作日,则支付 流动性支持启 动申请 (受托人12点 银行提出申请; 银行17 向受托人书面 反馈) 信托付款 中介机构 物理划款) 信托分配 划款指令 都在 当天 完成) 资金保管 机构 通知 租金支付 资金保管 机构 报告 计息期间结息日/支付日 (每年【】月【】 日;如果该日丌 是工作日,则支 一个工作日)33 时间轴(1) ——信托存续期间的时间轴 优先级受益券 预计到 期日 收购 信托付款 中介机构 物理划款) 信托分配 划款指令 都在 当天 完成) 资金保管 机构 报告 最后一期 信托 利益 注:如发生信托财产处置,则丌适用亍该图。结息日/支付 果该日丌是工作日,则支付 日为其后的第 一个工作日) 34 时间轴(2) ——优先级受益券亍预计到期日终止的时间轴 收购触发 事件 信托 利益 信托付款 中介机构 物理划款) 信托分配 划款指令 都在 当天 完成) 资金保管 机构 报告 35时间轴(3) ——优先级受益券提前终止的时间轴 信托账户 信托收款账户 信托分配(费用和开支)账户 信托(税收)专用账户 信托付款账户 信托分配(证券)账户 36 账户设置 信托账户的定义:指由受托人在资金保管机构开立的独立人民币账户。986棋牌_[官网入口]该账户用于归集、存放货币形态的信托财产、向受益人支付相应的信托 利益及支付其他相关费用的银行保管账户 信托账户项下可以根据实际需要再设置不同的账目,对信托不同来源和用途的资金进行相应记账 中国REITs重大记事 2004 2004年开始,央行、证监会、银监会卲开始REITs前期试点工作 2007.6 人民银行召开REITs与题座谈会。収展改革委、财政部、建设部、劳劢保障部、银监会、证监会、 保监会等参会部门一致认为,应挄照“试点不立法平行推迚”的原则启劢中国REITs 2008.4 人民银行収布《2007年中国金融市场収展报告》,明确提出:要加快金融创新,择机推出房地产 投资信托基金产品 2008.12.3 国务院总理温家宝2008年12月3日主持召开国务院常务会议,会议研究确定了金融促迚经济収展 的九条政策措施(“国九条”),其中第5条挃出:创新融资方式,通过幵购贷款、房地产信托 投资基金、股权投资基金和觃范収展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道。 2008.12.13 国务院办公厅収布《关二当前金融促迚经济収展的若干意见》(国办収[2008]126号)(“国三十 条”),其中第18条挃出:开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道 2008.12.21 国务院办公厅収布《关二促迚房地产市场健康収展的若干意见》(国办収[2008]13号),其中第7 条挃出:支持资信条件较好的企业批准収行企业债券,开展房地产投资信托基金试点,拓宽直接 融资渠道。 2009.3.18 人民银行、银监会联合収布《关二迚一步加强信贷结构调整促迚国民经济平稳较快収展的挃导意 见》(银収[2009]92号),其中第6条意见中挃出:支持资信条件较好的房地产丏収行企业债券和 开展房地产投资信托基金试点,拓宽房地产企业融资渠道 目前 试点将在银行间债券市场和交易所分别展开,其中北京、上海、天津三地的固定收益类REITs试 点工作基本准备就绪,证券交易所REITs迚展较缓 银行间债券市场的REITs管理办法基本成形 信托登记管理办法迚入最后攻坚阶段 中国REITs试点情况回顾不展望 38 中国REITs Code试图解决的主要问题 房地产投资信托(REITs)在中国试点的 主要法律问题分析 四四 REITs组织结构比较39 REITs的组织结构 管理模式比较40 外部管理模式 要求基金必须聘 请管理人对基金 进行管理,并且 管理人应当独立 于基金的受托人 内部管理模式 由公司(公司型 情况下)或受托 人(信托契约型 情况下)自行管 中国REITs管理模式的建议中国REITs Code中不宜强制要求受托人聘请外部管理人,而宜由受托人根据其自身 的管理能力、项目情况自行决定是否聘请外部管理人,外部管理人的职责是否进一 步拆分由多人分担等,并承担相应的责任。同时,如果受托人决定聘请外部管理人 的,应当在基金文件中进行事先约定 完善我国REITs税收制度的建议41 REITs的税收制度 我国目前尚没有专门针对REITs的税法规定,因而其税收缴纳应当遵循一般的税收法律制度 由于我国信托法并未明确委托人将信托财产交由受托人是否发生信托财产所有权的转移,因而存在信托财产所有转移和信托财产所有权不转移两种情况 的税制 我们倾向于认为,设立信托需要转移信托财产,因此,在此基础上讨论有关REITs税制问题 42 我国目前税收体制下可能涉及的税收 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第2条:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增 值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第7条:土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。986棋牌_[官网入口]增值额超过扣除 项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣 除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。986棋牌_[官网入口]增值额超过扣除项 目金额200%的部分,税率为60%。 在REITs存续期间,若受托人为信托目的与第三人订立房屋买卖合同时为出卖人的,也应当按上述缴纳土地增值税 43 信托财产所有权转移情形下可能涉及的税收(1) 《企业所得税法》第2条:居民企业,是指依法在中国境内成立,或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。,非居民企业,是指依照外国(地区)法律成立且实际 管理机构不在中国境内,但在中国境内设立机构、场所的,或者在中国境内未设立机构、场所 ,但有来源于中国境内所得的企业。 《企业所得税法》第3条:居民企业应当就其来源于中国境内、境外的所得缴纳企业所得税。非居民企业在中国境内设立机构、场所的,应当就其所设机构、场所取得的来源于中国境内的 所得,以及发生在中国境外但与其所设机构、场所有实际联系的所得,缴纳企业所得税。非居 民企业在中国境内未设立机构、场所的,或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、 场所没有实际联系的,应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。 《企业所得税法》第4条:企业所得税的税率为25%。986棋牌_[官网入口]非居民企业取得本法第三条第三款规定的所得,适用税率为20%。986棋牌_[官网入口] 《企业所得税法》第6条:企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额。986棋牌_[官网入口]包括(一)销售货物收入; (二)提供劳务收入;(三)转让财产收入;(四)股息、红 利等权益性投资收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特许权使用费收入;(八) 接受捐赠收入;(九)其他收入。 REITs设立时,委托人将信托财产转移给受托人发行REITs凭证的收入将被视为《企业所得税法》第6条的“转让财产收入”,应缴纳企业所得税 受托人在信托结束时将信托财产返还给委托人也将被视为《企业所得税法》第6条的“转让财产收入”,应缴纳企业所得税 机构投资者接受信托财产收益的分红将被视为《企业所得税法》第6条的“股息、红利等权益性投资收益”,应缴纳企业所得税 44 信托财产所有权转移情形下可能涉及的税收(2) 《中华人民共和国营业税暂行条例》第1条:在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营 《中华人民共和国营业税暂行条例》第5条:纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。但是,下列情形除外… 《中华人民共和国营业税暂行条例》所附的“营业税税目税率表”中规定“金融保险业”的营业税税率为5%。 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第27条:银行、财务公司、信托投资公司、信用社、外国企业常驻代表机构的纳税期限为1个季度。986棋牌_[官网入口] 当委托人将信托财产在相关信托终止时予以回购之时,受托人应当按上述规定缴纳营业税 在REITs存续期间,受托人为信托目的进行的与委托人之外的第三人的房地产买卖活动也应当由相应的出卖方缴纳营业税 45 信托财产所有权转移情形下可能涉及的税收(3) 《中华人民共和国契税暂行条例》第1条:在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例 的规定缴纳契税。 《中华人民共和国契税暂行条例》第4条:契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格… 在信托型REITs设立时,受托人须按上述规定缴纳相关的契税,回购时,委托人须按上述规定缴纳相关的契税 46 信托财产所有权转移情形下可能涉及的税收(4) 《中和人民共和国印花税暂行条例》第2条:下列凭证为应纳税凭证:1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、 借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证;2.产权转移书据 ;3.营业帐簿;4.权利、许可证照;5.经财政部确定征税的其他凭证。 委托人、受托人或其他各方在REITs设立、运营及回购期间所书立和领受的各种合同、产权转移书据、权利许可证照等凭证的,应当各自缴纳印花税 47 信托财产所有权转移情形下可能涉及的税收(5) 《中华人民共和国房产税暂行条例》第2条:房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权出典的,由承典人缴纳。产权所有 人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代 管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代 管人或者使用人,统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。 《中华人民共和国房产税暂行条例》第3条:房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定 。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出 租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。 《中华人民共和国房产税暂行条例》第4条:房产税的税率,依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。 在REITs存续期间,受托人应当按照上述规定缴纳相关房产税48 信托财产所有权转移情形下可能涉及的税收(6) 所有权转移税收制度的适用:虽然在我国对于REITs中信托财产的所有权是否发生转移存有两种不同的观点,但是若严格依照信托的本旨,所 有权发生转移的观点将得到更有力的支持 如果所有权转移税收制度适用,则将导致双重征税问题:这样会造成在REITs设立时,委托人将资产委托给受托人将被视为房地产的买卖行为 ,因而需要缴纳土地增值税、营业税、印花税、契税等;而在受托人将 房地产转回给委托人时,又将被视为一次房地产的买卖,从而得再一次 缴纳土地增值税、营业税、印花税、契税等税收 双重征税的弊端:由于银行间债券市场固定收益类REITs的定位为“融资型”,双重纳税将使得房地产企业通过REITs产品实现融资的税收成本过 高,而导致该产品的广泛推行造成了较大的影响 49 我国现行REITs的税收制度的评述 税收法定原则–税收法定:指一切税收以及与其有关的活动都必须有法律明确规定,没有法 律明确规定的,人们不负有纳税义务,任何机关和个人也都无权向其征税。 –对该原则的强调对于我国当前的REITs税收问题的解决至关重要,只有当我 国相关的税收法律法规对REITs发展各个阶段中各主体所应缴纳的税收予以 明确规定,才能使REITs的税收征管具有可预期性 避免重复征税原则–重复征税将抵消REITs较高收益率的优势,从而极大地限制REITs的发展空间 。从信托的本质来看,信托只是受益人实现一定经济目的的管道,受益人作 为信托利益的享有者,通过该管道所负担的纳税,应当不因受托人的介入而 加重 –在REITs的信托设立环节和回购环节,虽然发生了信托财产所有权的转移, 但是这种转移与一般的财产买卖、赠与所导致的转移不同,其导管的工具性 特征极其明显。若对此进行重复征税,既有违信托之本质,也有损经济运行 之效率 50 完善我国REITs税收制度的建议(1) REITs所具有的一个重大特征即在于它所得之绝大部分收益都要以分红的形式发放给投资者。这个特征使得REITs与一般的公司相区别,也是实际受益 人负担原则的基础。即将REITs中的受益人作为征收所得税的纳税人 纵观我国以及其他各国信托发展实践可以看出,税收优惠是实现国家鼓励发展公益信托态度的重要手段。因而我国在REITs的发展中,对于那些具有公 益性质的REITs,如廉租房建设的REITs时,应当给予特定的税收优惠政策 51 完善我国REITs税收制度的建议(2) 不动产信托登记中存在的主要法律问题52 REITs的信托登记问题 《物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。 《信托法》第十条:设立信托,对于信托财产,有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的,应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的,应当 补办登记手续;不补办的,该信托不产生效力。 不动产信托登记的重要性:REITs作为一种以不动产物权设立信托的金融产品,应当依法就设立信托的或被收购的房地产办理信托财产的信托登记,未办理的应当 补办,否则将存在导致REITs信托无效的法律风险 我国信托登记制度缺失:我国《信托法》并未就信托登记的主管部门或受理机构,及这些部门或机构如何办理信托登记作出明确规定。不动产物权登记的相关法律 规定,也未对不动产信托登记作出明确规定。尽管上海信托登记中心在建立统一的信 托登记平台上做了有益尝试,但由于信托登记制度没有相应的法律法规的依据以及该 中心区域性、事业性登记的局限,信托登记制度缺失问题仍未解决 53 丌动产信托登记对REITs的影响 《信托法》第二条:本法所称的信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义, 为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。 该条被认为是认定中国法律项下信托财产归属的主要依据,但由于该条对信托财产的所有权归属没有明确规定,在认定信托财产所有权归属时 存在较大争议,主要存在“委托人所有”和“受托人所有”的两种观点 由于《信托法》用语的含混与逻辑的混乱,在中国信托财产的归属问题上存在一定争议。信托登记制度上也产生了难题,房屋设立信托后,房 屋的所有权人是原始权益人还是受托人?在《信托法》没有明确规定的 前提下建住部在草拟《信托登记暂行办法》亦做了模糊处理,拟将房屋 原始权益人的所有权证缴回,并向受托人发放信托登记证明,以对房屋 设立信托进行公示 54 丌动产信托登记中的主要法律问题(1) “合二为一”:指不动产的物权登记和信托登记程序的合二为一,当事人无需就作为信托财产的不动产物权分别进行物权登记程序和信托登记程 信托法规定的登记类型:《信托法》第十条:设立信托,对于信托财产,有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的,应当依法办理信托登 记。未依照前款规定办理信托登记的,应当补办登记手续;不补办的, 该信托不产生效力。 我们的建议:该条在字面解释上仅规定了设立信托时对信托财产的登记,即信托财产的初始信托登记。但信托法律关系的信托要素除信托财产 外还包括信托当事人、信托目的等,并且在信托存续过程当中这些信托 要素还存在变动可能,如信托财产具体形态的变化、受托人的更换及其 他信托要素的变更等 信托登记类型:结合有关国家和地区的信托登记制度以及我国《物权法》第九条关于不动产登记的内容,不动产信托登记制度主要应包括不动 产信托设立登记、不动产取得信托登记、不动产信托变更登记、不动产 信托注销登记 55 丌动产信托登记制度中的主要法律问题(2) 有限合伙型私募基金介绉及操作实务 11 22 私募基金的监管 私募基金的监管 私募基金设立要点私募基金设立要点 私募基金概述 私募基金概述 44 有限合伙型房地产私募基金 有限合伙型房地产私募基金 55 案例及说明 案例及说明 实际讲解要点 11 22 地产基金的参不方 地产基金的参不方--利益机制是核心 利益机制是核心 基金的结构基金的结构 地产基金的监管环境 地产基金的监管环境 44 基金的四大要素 基金的四大要素 55 外商投资人民币基金 外商投资人民币基金 一、私募股权投资基金概要 58 中国当前没有规范私募股权投资基金(“私募基金”)设立的法律,对私募基金亦没有法律层面定义,根据其文义及地方规则相关规定,我们理解其构成要件如下: “股权投资”“基金” 以非公开方式、向特定对象募集资金,丌得公开募集及一 般丌得向超过事百人募集,否则可能构成非法集资或者 擅自収行股票。 一般以投资二非上市公司股权为主,个别地方性觃则亦允 许基金认购上市公司非公开収行股票;股权投资应承担投 资风险,基金承诺保底收益可能被认定为非法集资。 资金的聚合,合伙人出资以现金出资为主。 一、私募基金概述(1) 私募基金发展的商业动力:管理人不资金提供方禀赋差异和因此导致的分工,以及相应形成的灵活乊利益分配机制(收益分成机制)。 一、私募股权投资基金概要 59 尽管中国当前没有觃范私募基金的法徇,但对照上述“私募基金”的三个要件,业界实务操作中已 有私募基金的实践,主要形式为: 《外商投资创业投资 企业管理规定》等; 《创业投资企业管理 暂行办法》等 《信托公司集合资金 信托管理办法》等 匙别亍前三种模式的 市场操作,没有统一 对应规则规范 国务院及国家发改 委特别许可设立 创业投 资企业 型基金 产业基 信托计划型基金 股权投 资企业 型基金 一、私募基金概述(2)-中国的操作实践 一、私募股权投资基金概要 60 尽管中国当前没有规范私募基金设立的法律,但实务中存在对私募基金设立及运营的监管,主要为“法律载体”的监管、“边界”监管、行业监管和地 方监管: “法律载体”监管指私募基金采用何种法律载体应符合不该法律载体相关的法律规定,如有限合伙型私募基金应符合合伙企业设立及运行法律规定,创业投资企 业设立应符合创投企业及国家发改委相关监管规定。 “边界”监管即私募基金设立及运营过程中应遵守国家其他法律规定,丌得从事非法集资、擅自发行公司股票等非法行为,即丌得逾越法律规定的“边界”。 行业监管主要包括中国证券监督管理委员会、中国银行业监督管理委员会和中国保险业监督管理委员会对其监管下特定金融企业从事私募基金活动的监管。 地方监管主要指北京、天津、上海、深圳为代表的地方政府为鼓励和吸引私募基金而制定一系列地方性规则相关的监管。 二、私募基金的监管(1) 一、私募股权投资基金概要 61 私募基金寄存亍特定法律载体,当前中国私募基金常用法律载体及其法律依据如下:法律载体 主要法律依据 公司 《中华人民共和国公司法》等 非法人企业 《中华人民共和国中外合作绊营企业法》和《外商投资创业投资 企业管理规定》等 信托 《中华人民共和国信托法》等 合伙企业 《中华人民共和国合伙企业法》等 二、私募基金的监管(2)-法律载体监管 一、私募股权投资基金概要 62 擅自发行公司股票

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