中投顾问房地产行业研究周刊(2012年1月8日-1月14日)

中投顾问房地产行业研究周刊总第231 免费订阅请登录:www.ocn.com.cn/dingyue免费订阅热线:400 008 1522 中投顾问为您提供IPO上市一体化解决方案 详情请登录:http://ocn.com.cn/us/ IPO全国服务热线:400 008 0586 www.ocn.com.cn/ dingyue 400 008 1522 2012 14236 www.ocn.com.cn/ us/ 中投顾问房地产行业研究周刊总第236 免费订阅请登录:http://www.ocn.com.cn/dingyue/免费订阅热线:400 008 1522 中投顾问为您提供IPO上市一体化解决方案 详情请登录:http://ocn.com.cn/us/ IPO全国服务热线:400 008 0586 中投顾问研究产品与咨询服务 产品类别 内容说明 相关研究报告 珠海房地产市场投资分析及前景预测报告产业投资咨询 商业计划书、项目可行性研究、投资机会挖掘与风险评估、业务拓展咨询 政府规划咨询 区域产业规划、产业园区规划、招商引资策略、产业白皮书、十二五发展规 划、宏观经济和政策研究 IPO上市咨询 行业细分市场研究、募投可行性研究、IPO 整体方案、企业改制上市、上市 辅导、上市财务顾问、尽职调查、境外IPO 上市咨询 月度监测报告 《中国商业地产行业月度监测报告》、《中国房地产行业月度监测报告》更多研究报告产品,详见:www.ocn.com.cn/baogao/ 更多咨询服务,详见:www.ocn.com.cn/us/ 中投顾问房地产行业研究周刊总第236 免费订阅请登录:http://www.ocn.com.cn/dingyue/免费订阅热线:400 008 1522 中投顾问为您提供IPO上市一体化解决方案 详情请登录:http://ocn.com.cn/us/ IPO全国服务热线:400 008 0586 2012 日-1月14 日房地产行业周刊 【北京高端住宅成交均价直逼6万元】 【今年房企资金缺口或超万亿卖项目将成常态】 【土地市场疑现“抄底”:4巨头40 天砸入百亿】 10【深圳写字楼市场即将进入“3”时代】 12国内资讯............................................................ 14 行业资讯 14商业地产 14【开发商扎堆转型商业地产 助推业绩初见成效】 14【2012 进军商业地产风声再起】 15【多路资本涌入 商业地产鏖战白热化】 17【商业地产年终盘点——社区商铺“越宅而起”】 18【商业地产迎来春天 购物中心受关注】 20【商用物业交投畅旺 开发商投资结构调整】 21住宅市场 22【新年楼价预期下跌 “北上广”市民购房意愿回暖】 22【楼市调控进入“深水区” 降价成大势所趋】 23【长珠三角去年房价最高 三四线城市占涨幅榜75%】 24【新年楼市开局惨淡成交量7 年最低】 25【二三线城市成掘金热土】 27【去年新房成交量一线城市降三成二三线不降反增】 27高端住宅 28【2011 年北京高端住宅成交面积降两成】 28【北京高端住宅市场年尾逆市上行】 28【广州豪宅成交持续萎缩】 30租赁市场 31【去年沪上写字楼租金涨幅达17.4%】 31【深圳去年住宅租赁量价齐创新高 今年普遍看涨】 33【深圳甲级写字楼“供过于求” 租金增长空间将收窄】 34【第四季度北京甲级写字楼租金同比增长44.2%】 34【住宅租赁市场过了一个“肥年”】 35二手房 中投顾问房地产行业研究周刊总第236 免费订阅请登录:http://www.ocn.com.cn/dingyue/免费订阅热线:400 008 1522 中投顾问为您提供IPO上市一体化解决方案 详情请登录:http://ocn.com.cn/us/ IPO全国服务热线:400 008 0586 【上海二手房深度调整加剧】 36【水淹七军 二手房市场“退烧”】 36【温州楼市成交量持续下降 二手房成交量6 年来最少】 38【新年首周京城二手房量价齐跌】 39【武汉二手房开年遇寒 有价无市局面仍将继续】 40【二手房价格面临下降压力】 40城市地产 41北京房地产 41【今年北京房地产开发投资或将更疲软】 41【北京今年继续促进房价“合理回归”】 42【今年北京房价降幅将加大】 43【年底成交暴增 北京楼市假回暖】 44【去年北京商业地产成交390 亿元】 44【北京房价下降11.3% 争取增值税改第二试点】 45上海房地产 46【上海:实现全年新建住房价格“稳中有降”】 46【韩正:预计上海去年房地产业负增长】 47【2012 上海楼市冷清开场 成交创7 年同期新低】 47【去年上海房价微跌0.5%】 48【上海房价有望“稳中有降”】 50深圳房地产 51【深圳市新年第一周新房成交降四成】 51【深圳楼市新年寒风劲吹】 51【深圳今年新增项目住宅面积上升52%】 52【深圳今年将启动住房公积金贷款业务】 53【深圳市长许勤:深圳新房均价去年同比下降2.97%】 53长三角房地产 54【嘉兴上月住宅成交量创去年最低 商业房产逆势而上】 54【部分城市楼市成交量继续下跌 温州成交量降81%】 55【合肥楼市坐上“过山车”】 55【苏州住宅成交251 56【南昌楼市上周住宅成交放量】 57【南京房价涨幅落至2.1%】 59【房价进一步下探 杭州今年首轮降价潮或将来临】 59珠三角房地产 61【景观地产突围海南逆市】 61【穗二手楼市开年“不给力”】 62【有统计数据显示 海南商品房存货够卖十年】 64【海南楼市旺季寒气逼人】 66【广州首次摸查保障房需求 筹备“以需定供”】 67【长沙土地出让单价领跑全省】 68中西部房地产 68【业内人士认为今年重庆楼市将“稳中缓行”】 中投顾问房地产行业研究周刊总第236 免费订阅请登录:http://www.ocn.com.cn/dingyue/免费订阅热线:400 008 1522 中投顾问为您提供IPO上市一体化解决方案 详情请登录:http://ocn.com.cn/us/ IPO全国服务热线:400 008 0586 【西安楼市库存达历史高位 促价格松动】 69【2012 开年房价下挫明显 天津限购不放松】 69【成都楼市地铁沿线将建多个城市综合体】 70【2011 年太原商品住房均价每平6058 72【武汉新年首月加推楼盘环比大幅减少】 72【乌鲁木齐市商品房交易“入冬”】 75企业动态 76【万达速度引领温州商业地产荣耀】 76【卧龙地产取消股权激励计划】 76【中国建筑2011 年地产销售额增逾3 77【楼市低迷上海地王进入“套牢时代”】 77【远洋地产加快布局商业地产 60 家国内外知名企业加盟】 79【房产电商逆市成长 万科等开发商争相网上卖房】 79【全年销售81 80【招商地产3.27 亿贵州抄底拿地】 82【卓越集团发力上海 南派开发商市场突围】 82【龙湖地产去年销售382.65 亿元】 83【越秀地产今年将推22 个项目 预计销售比去年好】 83上市情报 84【集团改制完成 中信地产或搭“顺风车”上市】 84国际资讯............................................................ 85 【美国复苏加速 房地产仍是软肋】 85【加拿大众银行纷纷发出住房市场衰落预警】 87政策环境............................................................ 87 【普通住房标准调整最快2 月底前公布】 87【乌鲁木齐市拟重定房产平均交易价】 88市场数据............................................................ 89 【南昌2011 年楼市成交量同比跌超三成】 89【武汉写字楼价格去年大涨30%】 89【2011 年12 月成都楼市交易量环比上涨5.05%】 90【北京1/3 降幅超15%楼盘降价换量未如愿】 90【武汉二手房市中心抗跌 92【二手房市场终于出现实质性降价】 93【深圳去年二手房成交量同比下降四成】 94【深圳商业地产“过冬”】 94【武汉商品住宅库存压力继续加大】 95【广州甲级写字楼库存超237 万平方米】 96【降价大势所趋 苏州住宅成交“以价换量”成主流】 97【2011 年广东土地出让总收入1624 97业界一周说 中投顾问房地产行业研究周刊总第236 免费订阅请登录:http://www.ocn.com.cn/dingyue/免费订阅热线:400 008 1522 中投顾问为您提供IPO上市一体化解决方案 详情请登录:http://ocn.com.cn/us/ IPO全国服务热线:400 008 0586 【蒋悦飞:房价言底为之过早】 98【叶檀:楼市价格能否真正松动要看今年】 98【刘杉:货币才是影响房价真正因素】 100【李稻葵:博弈的结果将是一段时期内房价基本稳定】 100【任志强:楼市没媒体说的那么悲观 开发商不差钱】 100【央行:超7 成居民认为房价仍高】 101【瑞银:中国房地产泡沫不严重 问题出在一线城市】 102【郎咸平 楼市泡沫是重大危机出现的前兆】 102【王小鲁:房价居高不下因有大量隐性收入】 104【李扬:重新设计房地产市场机制已提上议程】 104趋势预测........................................................... 105 【2012 房价回归不再遥不可及】 105【商业地产告急 2012 年商铺或将大幅降价】 106【2012 年楼市八大猜想 房地产业迎来行业洗牌】 107【专家称房价将迎来一波急跌 楼市崩盘势不可挡】 109【今年政策调控可能定向放松 房地产行业迎来新拐点】 110【2012 年楼市展望:房价看跌为主黄金十年终结】 112【去库存压力大 二季度末房价或将触底】 114【今年房价或下降10%至30%】 115【房企巨头百亿抄底土地市场 专家称今年房价或急跌】 116中投顾问简介 117中投顾问广告招商.................................................... 119 中投顾问房地产行业研究周刊总第236 免费订阅请登录:http://www.ocn.com.cn/dingyue/免费订阅热线:400 008 1522 中投顾问为您提供IPO上市一体化解决方案 详情请登录:http://ocn.com.cn/us/ IPO全国服务热线:400 008 0586 本周关注焦点【北京高端住宅成交均价直逼6 万元】 2011 年北京楼市调控政策之严厉堪称全国之最,在政策调控影响下,北京楼市大部分 楼盘项目在成交量和价格方面都出现了明显下降。乐陶棋牌_[官网入口]然而,北京市高端住宅市场却异于普通住 宅,走出了独立行情,在成交量和价格方面均保持“坚挺”。对此,业内人士表示,房地产 市场存在差异化需求,能够满足高端需求的项目,品质、资源配套及稀缺性等特质成就了其 2011 年的稳定表现。 高端住宅市场2011 全年保持坚挺 2011 年北京市住宅市场成交套数和成交价格可谓“降字当头”。然而,在此市场环境 下,高端住宅却始终与北京楼市的整体表现保持“距离”。乐陶棋牌_[官网入口] 据搜房网监控数据显示,2011 年北京在售住宅中,单价在 30000 元以上的高端住宅价 格始终保持平稳,甚至有46 个项目价格出现上调,占北京全年全部涨价项目的45%。乐陶棋牌_[官网入口] 另有数据显示,2011 月-11月,单价在 40000 元以上的高端住宅,成交量从 219 套增加到225 月份,高端住宅再次出现新行情,亚豪机构统计数据显示,9月北京高 端住宅成交均价直逼6 月微涨0.9%,达到历史最高点。事实上,高端住宅市场的坚挺表现并非在2011 年才表现出来。搜房网统计数据显示: 单价3 万元以上项目成交面积占整体的比重在2009 一比重已上升至23%。品质成就市场 “高端住宅市场并没有受北京房地产整体走向太大影响。”业内专家表示,此番调控的 目的是为了让房地产市场更加理性健康地发展,高端住宅在满足高端需求的同时,也很好地 诠释了房地产市场的差异性。从根本上讲,高品质才是成就高端住宅稳定走势的最重要因素。 近期选择签约长安太和的秦先生坦言自己属于再次置业,所以更加注重对项目品质的选 择。另外,普通住宅价格波动相对较大,而高端住宅走势一直比较平稳,保值性明显。乐陶棋牌_[官网入口] 据了解,长安太和位于建国门内大街,由富华置地整合多年来商业资源开发建设。项目 距离长安街直线距离150 米,同时,项目首创空中花园,实现了三重立体园林景观。另外, 项目还实现了六重智能安保系统,依托保安监控系统、周界防范等安保系统,以及家庭安防 系统、家庭设备自控系统等智能家居系统对业主安全进行全方位保护。乐陶棋牌_[官网入口] 同时,项目周边集合了史家小学、景山小学、府学小学以及协和、同仁、北京医院等完 善的教育、医疗配套资源。而与项目距离不过500 米同属一家开发商旗下的金宝街,则为业 主提供了高端商业配套,金宝街囊括了丽晶酒店、丽亭酒店、香港马会北京会所、金宝汇购 物中心、金宝大厦等高端物业,为业主品质生活提供高端购物、工作社交、聚会的便利。 中投顾问房地产行业研究周刊总第236 免费订阅请登录:http://www.ocn.com.cn/dingyue/免费订阅热线:400 008 1522 中投顾问为您提供IPO上市一体化解决方案 详情请登录:http://ocn.com.cn/us/ IPO全国服务热线:400 008 0586 对高端项目颇有研究的业内人士分析,选择高端住宅的通常是多次置业者,多是投资与自住相结合,考虑到这部分人群对生活品质及物业保值方面的要求,其对项目品质要求会更 高。乐陶棋牌_[官网入口]而高端住宅在品质方面的精雕细琢恰好满足了高端人群的需求,因此对这部分置业群体 而言,项目品质是其作出选择的首要因素。 高端住宅市场未来可期 “鉴于高端消费群体往往不重价格重产品品质的特性,高端住宅在品质和服务配套方面 的竞争会较为激烈。”业内人士表示,也正基于此种特性,高端住宅受市场波动影响比较小, 其未来发展方向相对普通住宅市场而言,更为明朗。 中经联盟秘书长陈云峰认为,以长安太和为代表的高端住宅位于城市核心地段,品质过 硬的同时拥有多种城市资源,在受政策影响波动较大的市场环境下,此类楼盘更容易吸引购 房者的目光和手中的“房票”资源。所以,与普通住宅相比,高端住宅在未来市场中的竞争 力更胜一筹。 以长安太和为例,作为目前二环内高端住宅的最大体量供应,其一期项目也仅能提供 279 套房源,而据北京市房地产交易管理网数据显示,截至目前该项目销售已接近半数。 “高端住宅的稀缺性决定了其价格的稳定性。”业内专家表示,尽管政策干预了房价的 持续上涨,但占据城市核心资源的高端住宅依旧是保值的最佳选择。因稀缺形成的稳定保值 能力正成为高端住宅吸引市场购买力进入的一大优势。 (新闻时间:2012 年01 月12 日07:17) 【今年房企资金缺口或超万亿 卖项目将成常态】 持续调控之下,开发商的现金流还能支撑多久?这一自去年开始就被不断追问的问题, 在新年伊始,热度依旧。 瑞银房产10 日警示称,今年一季度末与二季度初是房地产高危期,或出现风险集中爆 发、中小房产商资金链断裂、房地产市场洗牌整合。 国泰君安的一份房地产研究报告则显示,2012 年房企资金缺口量将达到 1.35 万亿元。 《每日经济新闻》记者发现,1.35 万亿元的资金缺口量,相当于2011 年万科销售额的约11 近日的一次地产会议上,黄金湾投资集团副董事长全亮透露,在销售回款继续疲软的形势下,转卖项目或合作开发将成为2012 年房企解决资金压力的最佳办法。 资金缺口或达1.35 万亿元 全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生表示,2012 年房地产行业资金链紧张已成定 国泰君安针对2012年房地产行业的一份研究报告显示,整体而言,2011 年房地产资金 需求并没有出现缺口,但2012 年整个房地产行业的资金需求量将冲高到10.84 万亿元,而 包括自有资金、商品房销售回款、银行贷款、房地产信托贷款等途径,房企能够募集到的资 金量只有9.49 万亿元。按照目前的口径计算,2012 年房企的资金缺口量将达到1.35 万亿 中投顾问房地产行业研究周刊总第236 免费订阅请登录:http://www.ocn.com.cn/dingyue/免费订阅热线:400 008 1522 中投顾问为您提供IPO上市一体化解决方案 详情请登录:http://ocn.com.cn/us/ IPO全国服务热线:400 008 0586 1.35万亿元的资金量不可谓不庞大。本报记者粗略计算后发现,2011 年万科销售额为 1215.4 亿元,换句话说,2012 年房企的资金缺口量相当于万科2011 年销售额的近11 而中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售 TOP50 排行榜》显示,2011 年销售额排名前20 名的房企,包括万科、恒大、保利、中海外 等,去年合计销售额仅8773 亿元,1.35 万亿元相当于2011 年销售额排名前20 四方面原因叠加影响对于2012 年房企面临的巨大资金缺口,首创置业一位匿名人士向《每日经济新闻》记 者分析指出,主要受四个方面的原因叠加影响。 首先,销售受阻,回款能力趋弱。《每日经济新闻》记者根据中国指数研究院的统计数 据汇总后发现,2011 年包括杭州在内的5 个一线城市新建住宅总体成交量相较于2010 比下降19.49%。其中北京、上海、广州、深圳与杭州新建住宅成交面积分别同比下降21.74%、17.24%、8.37%、15.15%和20.45%。尤其于8 月开始,相关地产调控政策效果逐渐释放,成 交量一路下滑。2011 年包括天津、重庆、武汉、南京、苏州、青岛和福州等二线城市新建 住宅总体成交量同比下跌18.01%,如天津、重庆与武汉2011 年新建住宅成交面积分别同比 下降13.43%、30.99%、9.88%。尤其于7 月初,不少二、三线城市被强制要求出台限购政策, 随后楼市也与一线城市一起进入下滑通道。 其次,销售受压之下,库存逐渐走高,沉淀了房企大量资金,且这种趋势仍在上升中。 以北京为例。《每日经济新闻》记者根据北京住建委官方网站的数据统计后发现,2011 京商品房住宅期房供应套数为64846套,合计签约套数为28269 套,套数签约率约43.2%。 相比较而言,2010 年的套数签约率为63.4%,2009 年更是冲高至近80%。 签约率的节节下降,导致库存量步步上升。中国房地产决策咨询系统和国家统计局的统 计数据显示,截至2011 年12 月底,全国10 个主要城市新建商品住宅库存量高达5998 方米,同比大增约39.22%,其中北京、上海、深圳、广州 个一线城市新建商品住宅库存量分别为1046 万平方米、973 万平方米、800 万平方米和265 万平方米,同比增长率分别为 33.97%、51.99%、64.53%、30.63%。四个一线城市合计库存量达3084 万平方米,比去年同 期大增近46%。 高库存量挤占了房企的不少资金,《每日经济新闻》记者根据中国指数研究院的相关数 据统计后显示,2011 年北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅成交均价分别为22034 平方米、14223/平方米、11292/平方米和18990/平方米。以此计算,截至去年年底,北京、上海、广州与深圳商品房期房住宅库存量的价值分别高达约2300 亿元、1380 亿元、900 元和500亿元,合计5080 亿元左右。 第三,2012 年房企到期债务将迅速上升,从而进一步挤压房企资金链。国泰君安的研 究报告显示,目前房企的长短期付息债务,偿付期主要分布在2011 其中46%的债务偿付期聚集于在2012年。而2011 月到期的短期付息债务(即短期借款+一年内到期的长期负债),约79%的债务偿付期集中在2011 年12-2012 10中投顾问房地产行业研究周刊 总第236 免费订阅请登录:http://www.ocn.com.cn/dingyue/免费订阅热线:400 008 1522 中投顾问为您提供IPO上市一体化解决方案 详情请登录:http://ocn.com.cn/us/ IPO全国服务热线:400 008 0586 月,其中2011年12 月和2012 月为债务偿付高峰期。最后,楼市中开发投资存在一定的惯性,2012 年房企开发投资仍将呈现一个持续上升 的轨迹,从而导致开发资金需求量仍会持续增加。 卖项目将成常态 缺钱就得找钱。对此,黄金湾投资集团副董事长全亮近日在中国地产金融创新峰会上指 出,在信贷收紧,销售受阻的当下,房企应该主动调整开发模式,因为开发模式决定资本结 构。通过股权转让或合作开发才是房企迅速解决资金压力的最佳办法。 实际上,转卖项目兑现现金或降低开发成本压力的做法,已在2011 年楼市初现端倪。 中原地产研究中心的一份统计数据显示,2011 年交易市场共出现近 500 宗房地产行业 股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过1500 亿元。 中房信克而瑞评论员胡超向《每日经济新闻》记者分析说,约500 宗股权及资产交易中, 主要可分为两种情形:一种为通过转卖项目,获得现金,比如绿城中国发布的公告显示,公 司将无锡项目、杭州绿城兰园、新华造纸厂项目以及上海东海广场二期分别转让,以回收3 亿元现金;另一种处于企业战略调整,比如一些主业非房地产的公司,在看淡房地产业的背 景下,通过转卖地产项目,清仓离场,且这种趋势日益明显。 在接受《每日经济新闻》记者采访时,北京中原三级市场研究部总监张大伟对此补充说, 战略减资或战略离场,已成为时下房地产市场转卖项目的主力原因之一。近段时间以来,东 方航空(600115,股吧)、西部矿业(601168,股吧)、江苏舜天(600287,股吧)、酒鬼酒业、安 徽金种子等主业非地产业务的公司,皆通过相关股权转让的方式,逐渐实现从房地产业撤资

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