房地产评估课程设计任务书

西南科技大学课程设计(论文)任务书房地产评估课程设计 任务书与指导书 附:房地产估价规范 西南科技大学课程设计(论文)任务书 课程设计的内容与要求: 一.设计题目:XXXX房地产估价报告 二.设计内容: 1、明确估价基本事项 主要明确估价对象的估价目的,估价对象的基本状况及估价时点等内 容。yavip.cc_【官方首页】-亚博体育官网通过估价对象状况描述资料及现场初步察看等途径获取。 2、拟定估价作业方案 根据估价对象估价目的及估价对象的个别及区域因素等选择拟采用的 估价技术路线和估价方法,拟定估价所需收集与调查的资料及资料的获取 渠道,并制定调查表,同时拟定估价的步骤与进度安排。 作业方案内容: 估价结果报告4.1 委托方 4.2 估价方 4.3 估价对象 4.4 估价目的 4.5 估价时点 西南科技大学课程设计(论文)任务书 4.6 价值定义 4.7 估价依据 4.8 估价原则 4.9 估价方法 4.10 估价结果 4.11 估价人员 4.12 估价作业日期 4.13 估价报告应用的有效期 估价技术报告5.1 个别因素分析 5.2 区域因素分析 5.3 市场背景分析 5.4 最高最佳使用分析 5.5 估价方法选用 设计中至少运用三种估价方法。 5.6 估价测算过程 5.7 估价结果确定 附件3、收集资料,实地勘察估价对象 收集反映估价对象状况的资料;对房地产价格有普遍影响的资料以及 对估价对象所在区域的房地产价格有影响的资料;收集相关地产的交易、 西南科技大学课程设计(论文)任务书 成本、收益等实例资料;实地查勘估价对象。 4、选定估价方法并进行计算,确定估价结果 对所收集资料进行整理与分析,并根据方法需要,将资料进行量化 处理;常用的估价方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、基 准地价修正法,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价,应同时采用 多种估价方法进行,不得随意取舍。有条件选用市场比较法的,应以市场 比较法为主要方法;设计中至少运用三种方法进行价格测算,依据估价方 法进行各项内容的计算,最终综合几种方法的测算结果确定估价结果。yavip.cc_【官方首页】-亚博体育官网 其中:市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产 进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对 象的客观合理价格或价值的方法,采用比较法求得的房地产价格又称比准 价格。 (1)类似房地产是指与估价对象处于同一供求圈内,并在用途、规模、 档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 (2)原理: 西南科技大学课程设计(论文)任务书 (3)公式: 估价对象价格=可比实例价格交易情况调整系数交易日期调整系 数房地产状况调整系数 (4)适用对象:适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有 广泛市场交易的房地产类型。 (5)适使用条件 可选取的交易实例应数量充足,一般要求理想的交易实例有 10 个以上, 其中与待估房地产状况最接近的实例要有3~4 个。成交实例与待估房地产 差异小。交易实例资料应完整、准确,各种因素对价格影响易量化。 (6)步骤: 一般分为下列7 个步骤: 1).搜集交易实例; 2).选取可比实例; 3).建立价格可比基础; 4).进行交易情况修正; 5).进行交易日期修正; 6).进行房地产状况修正; 7).求取比准价格。 另:成本法、假设开发法和基准地价修正法原理、公式、适用条件、步骤 西南科技大学课程设计(论文)任务书 等参考相关书籍。(见文献检索与应用要求) 5、撰写估价报告 估价报告根据个人需要,可写成规范格式或自由格式中的一种。yavip.cc_【官方首页】-亚博体育官网具体 见《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》及参考书中房地产估价报 告内容与格式及相关内容。 注意: 格式要求:规范格式报告书包括封面;目录;致委托方函;估价师声 明,主要对估价责任和义务的说明;估价的假设和限制条件,只要说明本 次估价的假设条件,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,估价中为 考虑的因素和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响,本报告使用的限 制条件等;估价结果报告,主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价 目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、 估价人员、估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明;估价技术 报告:个别因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、 估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定等;附件,主要有估价对象 的位置图,四至和周围环境图,土地形状图,建筑平面图,外观和内部照 片,项目有关批准文件,产权证明,估价人员及估价机构的人员证明等。 自由式估价报告书。又称开放式估价报告书,是由估价人员根据评估 对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。 西南科技大学课程设计(论文)任务书 文献检索与应用要求 房地产估价毕业设计的参阅资料可从如下途径获得: 1.浏览房地产估价的相关网站,获得有价值素材与信息资源服务。yavip.cc_【官方首页】-亚博体育官网比 较权威的网站有中国房地产估价师学会(http://www.cirea.org.cn)、北 京房地产估价师和土地估价师协会(http://www.bjgj.org.cn)、广东省房 地产估价师与房地产经纪人学会网(http://www.gdcic.net),中国土地估 价师协会(http://www.creva.org.cn),中国住宅与房地产信息网 (http://www.realestate.gov.cn)。 2.充分利用学校的图书馆和电子图书馆。主要参考书目有: 《工程管理专业毕业设计指南》,莫俊文等,中国水利电力出版社、知 识产权出版社, 2003 《房地产估价》,赵财福,赵小虹编著.上海:同济大学出版社,2004.11.《房地产评估》,俞明轩主编.北京:中国人民大学出版社.2004.普 通高等教育“十五”国家级规划教材. 《房地产估价》,王人己、姚玲珍编著.上海:上海财经大学出版社, 2002.12. 《房地产估价报告精选(2003)》,中国房地产估价师学会编著.北京: 中国建筑出版社,2003. 西南科技大学课程设计(论文)任务书 《房地产估价报告精选(2002)》,中国房地产估价师学会编著.北京: 中国建筑出版社,2002. 三、基本要求: 1、调研要求:针对不同的估价技术路线和估价方法,拟定估价所需收 集与调查的资料及资料的获取渠道,并制定相应的调查表。yavip.cc_【官方首页】-亚博体育官网 A.收集反映估价对象状况的资料,包括产权、房产证明、房地产图、 房地产区位描述等资料;收集对房地产价格有普遍影响的资料,以及对估 价对象所在区域的房地产价格有影响的资料; B.估价方法至少采用三种不同的方法。yavip.cc_【官方首页】-亚博体育官网利用市场比较法和收益法进行 估价时,收集与待估房地产相关的房地产比较案例的交易实例资料;利用 成本法与假设开发法进行估价时,收集估价时点类似房地产的成本资料, 以及房地产销售资料。 C.实地查勘估价对象主要是证明资料的可靠性及估价资料的补调,主 要查看内容有估价对象的位置、周围环境和景观的优劣,估价对象的外观、 建筑结构、装修和设备等状况,估价对象的临路状况以及估价所需的其它 资料。 2、进行房地产市场调查,保留原始调查表,并进行数据的整理、分析、 计算; 3、计算依据:其采用的技术参数按所选项目所在城市的相关规定进行; 西南科技大学课程设计(论文)任务书 4、设计成果要求:设计成果以房地产估价报告的形式体现,具体内容 安排可根据个人需要,可写成规范格式或自由格式中的一种。要求资料充 实、数据准确、论证充分,结论准确。建议写规范格式,即成果包括房地 产估价结果报告1 份和房地产估价技术报告1 规范格式报告书包括封面;目录;致委托方函;估价师声明,主要对估价责任和义务的说明;估价的假设和限制条件,只要说明本次估价的假 设条件,未经调查确认或无法调查确认的资料数据,估价中为考虑的因素 和一些特殊问题的处理方式及其可能的影响,本报告使用的限制条件等; 估价结果报告,主要是委托方、估价方、估价对象情况、估价目的、估价 时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、 估价作业日期、估价报告应用有效期等情况的说明;估价技术报告:个别 因素分析、区域因素分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法 选用、估价测算过程、估价结果确定等;附件,主要有估价对象的位置图, 四至和周围环境图,土地形状图,建筑平面图,外观和内部照片,项目有 关批准文件,产权证明,估价人员及估价机构的人员证明等。 自由式估价报告书。又称开放式估价报告书,是由估价人员根据评估 对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。 四、设计纪律要求: 在课程设计的二周时间内,要认真查阅资料实地勘察估价对象状况;在 设计进行过程中,要定期和不定期与指导教师沟通,汇报进展情况。 西南科技大学课程设计(论文)任务书 3、字数要求:至少10000 4、格式整齐美观。学院负责人: (签字) 中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291 一1999(一九九九年六月一日起执行) 总则1.0.1 为了规范房地产估价行为,统一估价程序和方法,做到估价结果客 观、公正、合理,根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人 民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定, 制定本规范。 1.0.2 本规范适用于房地产估价活动。 1.0.3 房地产估价应独立、客观、公正。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范外,尚应符合国家现行有关标准、规范 的规定。 术语2.0.1 房地产real estate,real property 土地、建筑物及其他地上定 着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2.0.2 房地产估价real estate appraisal,property valuation 专业 西南科技大学课程设计(论文)任务书 估价人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,选用适宜的估价 方法,并在综合分析影响房地产价格因素的基础上,对房地产在估价时点 的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2.0.3 估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地 估价目的appraisalpurpose 估价结果的期望用途。 2.0.5 估价时点appraisal dete,date Value估价结果对应的日期。 2.0.6 客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正 常价格。 2.0.7 公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于 最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行 交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性。 2.0.8 公开市场价值open market value 在公开市场上最可能形成的价 格。采用公开市场价值标准时,要求评估的客观合理价格或价值应是公开 市场价值。 2.0.9 类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内,并 在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 2.0.10 同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、 价格会相互影响的适当范围。 2.0.11 最高最佳使用highest bestuse 法律上允许、技术上可能、 经济上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象产生最高价值的使用。 西南科技大学课程设计(论文)任务书 2.0.12 市场比较法 market comparison approach,sales comparison approach 将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较, 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合 理价格或价值的方法。 2.0.13 收益法income approach,income capitalization approach 预计 估价对象未来的正常收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累 加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.0.14 成本法cost approach 求取估价对象在估价时点的重置价格或重 建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.0. 15 假设开发法hypothetical development method, residual method 预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润 等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 2.0.16 基准地价修正法land datum value method 在政府确定公布了基 准地价的地区,由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价 格的方法。 2.0.17 潜在毛收入potential gross income 假定房地产在充分利用、 无空置状态下可获得的收入。 2.0.18 有效毛收入effective gross income 由潜在毛收入扣除正常的 空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 2.0.19 运营费用operating expenses 维持房地产正常生产、经营或使 用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 西南科技大学课程设计(论文)任务书 2.0.20 净收益net income, net operating income 由有效毛收入扣除 合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。 2.0.21 建筑物重置价格replacement cost building采用估价时点 的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对象具 0.22建筑物重建价格reproduction cost building采用估价对象 原有的建筑材料和建筑技术,按估价时点的价格水平,重新建造与估价对 象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 2.0.23 物质上的折旧physical depreciation physical deterioration 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。 2.0.24 功能上的折旧functional depreciation, functional obsolescence 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。 2.0.25 经济上的折旧economic depreciation, economic obsolescence 建筑物以外的各种不利因素所造成的建筑物价值的损失。 2.0.26 估价结果conclusion value关于估价对象的客观合理价格或 价值的最终结论。 2.0.27 估价报告appraisal report 全面、公正、客观、准确地记述估 价过程和估价成果的文件,给委托方的书面答复,关于估价对象的客观合 理价格或价值的研究报告。 估价原则西南科技大学课程设计(论文)任务书 3.0.1 房地产估价应遵循下列原则: 估价时点原则。3.0.2 遵循合法原则,应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 3.0.3 遵循最高最佳使用原则,应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 当估价对象已做了某种使用,估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提 作出下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明: 保持现状前提:认为保持现状继续使用最为有利时,应以保持现状继续使用为前提估 转换用途前提:认为转换用途再予以使用最为有利时,应以转换用途后再予以使用为前提估价; 装修改造前提:认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时,应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提 估价; 重新利用前提:认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时,应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价; 上述情形的某种组合。3.0.4 遵循替代原则,要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件 下的正常价格。 3.0.5 遵循估价时点原则,要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观 合理价格或价值。 估价程序4.0.1 自接受估价委托至完成估价报告期间, 房地产估价应按下列程序 进行: 西南科技大学课程设计(论文)任务书实地查勘估价对象; 撰写估价报告; 估价资料归档。4.0.2 明确估价基本事项主要应包括下列内 明确估价对象; 明确估价时点。注:1估价目的应由委托方提出; 明确估价对象应包括明确估价对象的物质实体状总和权益状况; 估价时点应根据估价目的确定, 采用公历表示,精确到日; 在明确估价基本事项时应与委托方共同商议,最后应征得委托方认可。 4.0.3 在明确估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定 估价作业方案。估价作业方案主要应包括下列内容: 拟采用的估价技术路线和估价方法; 预计所需的时间、人力、经费; 拟定作业步骤和作业进度。4.0.4 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料,并进行核实、分析、 整理。估价所需资料主要应包括下列方面: 对房地产价格有普遍影响的资料; 相关房地产交易、成本、收益实例资料; 4.反映估价对象状况的资料。 4.0.5 估价人员必须到估价对象现场,亲身感受估价对象的位置、周围环 境、景观的优劣,查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况, 并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实, 同时搜集补充估价所需的其他资料,以及对估价对象及其周围环境或临路 状况进行拍照等。 西南科技大学课程设计(论文)任务书 4.0.6 完成并出具估价报告后,应对有关该估价项目的一切必要资料进行 整理、归档和妥善保管。 估价方法5.1 估价方法选用 5.1.1 估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、 假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。 5.1.2 对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 5.1.3 根据已明确的估价目的,若估价对象适宜采用多种估价方法进行估 价,应同时采用多种估价方法进行估价,不得随意取舍;若必须取舍,应 在估价报告中予以说明并陈述理由。 5.1.4 有条件选用市场比较法进行估价的,应以市场比较法为主要的估价 方法。 5.1.5 收益性房地产的估价,应选用收益法作为其中的一种估价方法。 5.1.6 具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选用假设开发法作 为其中的一种估价方法。 5.1.7 在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、 假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。 5.2 市场比较法 5.2.l 运用市场比较法估价应按下列步骤进行:1 搜集交易实例;2 选取可 西南科技大学课程设计(论文)任务书 比实例;3 建立价格可比基础;4 进行交易情况修正;5 进行交易日期修正; 进行个别因素修正;8求出比准价格。 5.2.2 运用市场比较法估价,应准确搜集大量交易实例,掌握正常市场价 格行情。搜集交易实例应包括下列内容:1 交易双方情况及交易目的;2 易实例房地产状况;3成交价格;4 成交日期;5 付款方式。 5.2.3 根据估价对象状况和估价目的,应从搜集的交易实例中选取三个以 上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求:l 是估价对象的类似房地 成交日期与估价时点相近,不直超过一年;3成交价格为正常价格或 可修正为正常价格。 5.2.4 选取可比实例后,应对可比实例的成交价格进行换算处理,建立价 格可比基础,统一,其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容:1 统一 付款方式;2 统一采用单价;3 统一币种和货币单位;4 统一面积内涵和面 积单位。注:1 统一付款方式应统一为在成交日期时一次总付清。2 不同市 种之间的换算,应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计 5.2.5进行交易情况修正,应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实 例成交价格偏差,将可比实例的成交价格调整为正常价格。有下列情形之 一的交易实例不宜选为可比实例:l 有利害关系人之间的交易;2 急于出售 或购买情况下的交易;3 受债权债务关系影响的交易;4 交易双方或一方对 市场行情缺乏了解的交易;5 交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交 相邻房地产的合并交易;7特殊方式的交易;8 交易税费非正常负担 西南科技大学课程设计(论文)任务书 的交易; 其他非正常的交易。注:1当可供选择的交易实例较少,确需 选用上述情形的交易实例时,应对其进行交易情况修正; 对交易税费非正常负担的修正,应将成交价格调整为依照政府有关规定,交易双方负担 各自应负担的税费下的价格。 5.2.6 进行交易日期修正,应将可比实例在其成交日期时的价格调整为估 价时点的价格。交易日期修正直采用类似房地产的价格变动率或指数进行 调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下,可根据当地房地产 价格的变动情况和趋势作出判断,给予调整。 5.2. 进行区域因素修正,应将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。区域因素修正的内容主要应包括:繁 华程度,交通便捷程度,环境、景观,公共配套设施完备程度,城市规划 限制等影响房地产价格的因素。区域因素修正的具体内容应根据估价对象 的用途确定。进行区域因素修正时,应将可比实例与估价对象的区域因素 逐项进行比较,找出由于区域因素优劣所造成的价格差异进行调整。 5.2.8 进行个别因素修正,应将可比实例在其个体状况下的价格调整为估 价对象个体状况下的价格。有关土地方面的个别因素修正的内容主要应包 括:面积大小,形状,临路状况,基础设施完备程度,土地平整程度,地 势,地质水文状况,规划管制条件,土地使用权年限等;有关建筑物方面 的个别因素修正的内容主要应包括:折旧程度,装修,设施设备,平面布 置,工程质量,建筑结构,楼层,朝向等。个别因素修正的具体内容应根 据估价对象的用途确定。进行个别因素修正时,应将可比实例与估价对象 西南科技大学课程设计(论文)任务书 的个别因素逐项进行比较,找出由于个别因素优劣所造成的价格差异进行 调整。 5.2.9 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正,视具体情况可 采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调 整不得超过20%,综合调整不得超过30%。 5.2.10 选取的多个可比实例的价格经过上述各种修正之后,应根据具体 情况计算求出一个综合结果,作为比准价格。 5.2.11 市场比较法的原理 和技术,也可用于其他估价方法中有关参数的求取。 5.3 收益法 5.3.1 运用收益法估价应按下列步骤进行:1 搜集有关收入和费用的资料; 估算潜在毛收入;3估算有效毛收入;4 估算运营费用;5 估算净收益;6 选用适当的资本比率;7 选用适宜的计算公式求出收益价格。注:潜在毛收 入、有效毛收入、运营费用、净收益均以年度计。 5.3.2 净收益应根据估价对象的具体情况,按下列规定求取:l 出租型房 地产,应根据租赁资料计算净收益,净收益为租赁收入扣除维修费、管理 费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等 的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金 涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担, 应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担, 应对四项费用中的部分项目作相应调整。2 商业经营型房地产,应根据经营 资料计算净收益,净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、 西南科技大学课程设计(论文)任务书 商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。3 生产型房地产, 应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益,净收益为 产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理 费用、财务费用和厂商利润。4 尚未使用或自用的房地产,可以照有收益的 类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益,或直接比较得出净 收益。 5.3.3 估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有 租约限制的之外,都应采用正常客观的数据。有租约限制的,租约期内的 租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金。 利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费 用或净收益,应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、 运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符,应进行适当的调 整修正,使其成为正常客观的。 5.3.4 在求取净收益时,应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可 获收益的年限,确定未来净收益流量,并判断该未来净收益流量属于下列 哪种类型:1 每年基本上固定不变;2 每年基本上按某个固走的数额递增或 递减; 每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情 5.3.5资本化率应按下列方法分析确定:l 市场提取法:应搜集市场上三 宗以上类似房地产的价格、净收益等资料,选用相应的收益法计算公式, 求出资本化率。2 安全利率加风险调整值法:以安全利率加上风险调整值作 西南科技大学课程设计(论文)任务书 为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银 行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经 济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。3 复合投资收益率 法:将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为 资本化率,按下式计算:R= MRm 十(1-M )Re(5.3.5)式中R 资本化率(%);M----贷款价值比率(%),低押贷款额占房地产价值的 比率;Rm--抵押贷款资本化率(%),第一年还本息额与抵押贷款额的比 率;Re--自有资本要求的正常收益率(%)。4 投资收益率排序插入法:找 出相关投资类型及其收益率、风险程度,按风险大小排序,将估价对象与 这些投资的风险程度进行比较,判断、确定资本化率。 5.3.6 资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率,他 们之间的关系应按下式确定:RO=L*RL+B*RB(5.3.6)式中RO----综合资 本化率(%),适用于土地与建筑物合一的估价;RL----土地资本化率(%), 适用于土地资本估价;RB----建筑物资本化率(%),适用于建筑物估价; L----土地价值占房地产价值的比率(%);B----建筑物价值占房地价值的 比率(%),L+B+100%。 5.3.7 计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型,选用对应的收益法 计算公式。 5.3.8 对于单独土地和单独建筑物的估价,应分别根据土地使用权年限和 建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年限收益法计 算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地 西南科技大学课程设计(论文)任务书 与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限 时,应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限,选用对应的有效年 的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。 对于土地与建筑物合一的估价对象,当建筑物耐用年限短于使用权年限时, 可采用下列方式之一处理:1 先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年 限,选用对应的有效年的收益法计算公式,净收益中不应扣除建筑物折旧 和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限 的土地剩余使用年限价值的折现值。2 将未来可获收益的年限设想为无限 年,选用无限年的收益法计算公式,净收益中应扣除建筑物折旧和土地取 得费用的摊销。 5.4 成本法 5.4.1 运用成本法估价应按下列步骤进行:1 搜集有关成本、税费、开发 利润等资料;2 估算重置价格或重建价格;3 估算折旧;4 求出积算价格。 5.4.2 重置价格或重建价格,应是重新取得或重新开发、重新建造全新状 态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和, 其构成包括下列内容:l 土地取得费用;2 开发成本;3 管理费用;4 投资 利息;5 销售税费;6 开发利润。注:开发利润应以上地取得费用与开发成 本之和为基础,根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。 5.4.3 具体估价中估价对象的重置价格或重建价格构成内容,应根据估价 对象的实际情况,在第5.4.2 条列举的价格构成内容的基础上酌予增减, 并应在估价报告中予以说明。 西南科技大学课程设计(论文)任务书 5.4. 同一宗房地产,重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算、然后加总时,必须注意成本构成划分和相互衔接,防止漏项或重复计算。 5.4.5 求取土地的重置价格,应直接求取其在估价时点状况的重置价格。 5.4.6 建筑物的重置价格重建价格,可采用成本法、市场比较法求取,或 通过政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取,也 可按工程造价估算的方法具体计算。建筑物的重置价格,宜用于一般建筑 物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料,或因建筑技术变 迁,使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。建筑物的重建价格, 宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价。 5.4.7 成本法估价中的建筑物折旧,应是各种原因造成的建筑物价值的损 失,包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。 5.4.8 建筑物损耗分为可修复和不可修复两部分,修复所需的费用小于或 等于修复后房地产价值的增加额的,为可修复部分;反之为不可修复部分。 对于可修复部分,可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。 5.4.9 扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取: 直线法下的建筑物理值计算公式:V= 双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式:V= 成新折扣法下的建筑物现值计算公式:V= CQ(5.4.9-3)式中V----建筑物现值(元,元/ M2);C----建筑物重置价格或重建价格(元,元/M2) ----建筑物已使用年限(年);N----建筑 物耐用年限(年);Q----建筑物成新率(% 注:无论采用上述哪种西南科技大学课程设计(论文)任务书 折旧方法求取建筑物现值,估价人员都应亲临估价对象现场,观察、鉴定 建筑物的实际新旧程度,根据建筑物的建成时间,维护、保养、使用情况, 以及地基的稳定性等,最后确定应扣除的折旧额或成新率。 4.10建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限。估价采用的 耐用年限应为经济耐用年限。经济耐用年限应根据建筑物的建筑结构、用 途和维修保养情况,结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。 5.4.11 估价中确走建筑物耐用年限与折旧,遇有下列情况时的处理应为: 建筑物的建设期不计八耐用年限,即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计; 建筑物耐用年限短于土地使用权年限时,应按建筑物耐用年限讨算折旧; 建筑物耐用年限长于土地使用权年限时,应按土地使用权年限计算折旧; 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限早于土地使用权年限而结束时,应按建筑物耐用年限计算折旧; 建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前,其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时,应按建筑物已使用年限加上地使用权剩余年限计算折旧。 5.4.12 积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧,或为土地的 重置价格加上建筑的现值,必要时还应扣除由于旧有建筑物的存在而导致 的土地价值损失。 5.4.13 新开发土地和新建房地产可采用成本法估价,一般不应扣除折旧, 但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。 5.5 假设开发法 5.5.l 运用假设开发法估价应按下列步骤进行: 调查待开发房地产的西南科技大学课程设计(论文)任务书 基本情况; 预测开发完成后的房地产价值; 估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费; 进行具体计算。5.5.2 假设开发适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。运用 此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态,以及投资开发后的房 地产的经营方式。待开发房地产投资开发前的状态,包括生地、毛地、熟 地、旧房和在建工程等;投资开发后的状态,包括熟地和房屋(含土地) 等;投资开发后的房地产的经营方式,包括出售(含预售)上、租(含预 租)和自营等。 5.5.3 运用假设开发法估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产 价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者 购买待开发房地产应负担的税费。 5.5.4 预测开发完成后的房地产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似 房地产价格的未来变动趋势。 5.5.5 开发利润的计算基数可取侍开发房地产价值与开发成本之和,或取 开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相 应的平均利润率。 5.5.6 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中宜采 用折现的方法;难以采用折现的方法时,可采用计算利息的方法。 5.6 基准地价修正法 5.6.1 运用基准地价修正法估价应按下列步骤进行: 搜集有关基准地西南科技大学课程设计(论文)任务书 价的资料; 求出估价对象宗地价格。5.6.2 进行交易日期修正,应将基准地价在其基准日期时的值调整为估价 时点的值。交易日期修正的方法,同市场比较法中的交易日期修正的方法。 5.6.3 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法,同市场比较法中的 区域因素和个别因素修正的内容和修正的方法。 5.6.4 运用基准地价修正法评估宗地价格时,直按当地对基准地价的有关 规定执行。 不同估价目的下的估价6.0. 土地使用权出让价格评估; 房地产纠纷估价;10 地产拍卖底价评估;11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价; 12 其他 目的的房地产估价。 6.1 土地使用权出让价格评估 6.1.1 土地使用权出让价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产 管理法)、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有 土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规 定进行。 6.1.2 土地使用权出让价格评估,应分清土地使用权协议、招标、拍卖的 西南科技大学课程设计(论文)任务书 出让方式。协议出让的价格评估,应采用公开市场价值标准,招标和拍卖 出让的价格评估,应为招标和拍卖底价评估,参照6.10 房地产拍卖底价 评估进行。 6.1.3 土地使用权出让价格评估,可采用市场比较法、假设开发法、成本 法、基准地价修正法。 6.2 房地产转让价格评估 6.2.1 房地产转让价格评估,应依据《中华人民v 共和国城市房地产管理 法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以 及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。 6.2.2 房地产转让价格评估,应采用公开市场价值标准。 6.2.3 房地产转让价格评估,宜采用市场比较法和收益法,可采用成本法, 其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。 6.2.4 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时应符合国家法律、法 规的规定,其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益价值, 并应注意国家对土地收益的处理规定,同时在估价报告中予以说明。 6.3 房地产租赁价格评估 6.3.1 房地产租赁价格评估,应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、 《中华人民共和国土地管理法》人城市房屋租赁管理办法》以及当地制定 的实施细则和其他有关规定进行。 6.3.2 从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估,应采用公开市场价值 标准。住宅的租赁价格评估,应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府 西南科技大学课程设计(论文)任务书 规走的租赁政策。 6.3.3 房地产租赁价格评估,可采用市场比较法、收益法和成本法。 6.3.4 以营利为目的出租划拨土地使用权上的房屋,其租赁价格评估应另 外给出租金中所含的土地收益值,并应注意国家对土地收益的处理规定, 同时在估价报告中予以说明。 6.4 房地产抵押价值评估 6.4.1 房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华 人民共和国城市房地产管理法》、〈城市房地产抵押管理办法》以及当地 和其他有关规定进行。 6.4.2 房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押 权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场 变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 6.4.3 房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。 依法不得抵押的房地产,没有抵押价值。首次抵押的房地产,该房地产的 价值为抵押价值。再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后 的余额部分为抵押价值。 6.4.4 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押 价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款 额,可采用下列方式之一处理: 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的 西南科技大学课程设计(论文)任务书 土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设 定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。 用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使 用权应缴纳的款额。 6.4.5 以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑设

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