房地产法第一章 我国建设用地基本制度

第一章第一章 我国建设用地基本制度 我国建设用地基本制度 第一节 第一节 我国建设用地基本制度概述 我国建设用地基本制度概述 一、房地产的相关概念与特征一、房地产的相关概念与特征 (一)房地产及其相关概念(一)房地产及其相关概念 11、房地产:房产与地产、房地产:房产与地产 中国:国家和农民集体享有土地所有权,土地所中国:国家和农民集体享有土地所有权,土地所 有权不可自由转让。668.com_【官方首页】-精彩网 有权不可自由转让。 房屋和土地的不可分性:房屋和土地的不可分性: ((11)从实物形成上看,房与地是联结在一起的,)从实物形成上看,房与地是联结在一起的, 房屋总是建在土地之上,依赖土地支撑才能存在。 房屋总是建在土地之上,依赖土地支撑才能存在。 (22)从权属关系看,房屋所有权是否合法,通)从权属关系看,房屋所有权是否合法,通 常以房屋坐落的土地使用权是否合法取得,非法 常以房屋坐落的土地使用权是否合法取得,非法 占地所建房屋,尽管是自己建造,不能取得房屋 占地所建房屋,尽管是自己建造,不能取得房屋 所有权。 所有权。 (33)从价格构成看,房屋价格包括地价与房价)从价格构成看,房屋价格包括地价与房价 两部分。 两部分。668.com_【官方首页】-精彩网 从权利处分看,房产的处分一般均涉及土地使用从权利处分看,房产的处分一般均涉及土地使用 权,一体处分。 权,一体处分。 22、房地产与不动产、房地产与不动产 33、物业、物业 来源于东南亚、香港。668.com_【官方首页】-精彩网物业是指单元性房产。物来源于东南亚、香港。物业是指单元性房产。物 业管理是对楼宇、房屋的经营管理。668.com_【官方首页】-精彩网 业管理是对楼宇、房屋的经营管理。 (二)房地产的法律特征(二)房地产的法律特征 1、永久性、永久性 22、固定性与安全性、固定性与安全性 33、特定性:是典型的特定物、特定性:是典型的特定物 44、必要性和供给有限性、必要性和供给有限性 55、资本价值、资本价值 二、房地产立法的现状与问题二、房地产立法的现状与问题 (一)我国房地产立法的历史回顾和现行体系(一)我国房地产立法的历史回顾和现行体系 11、停滞时期(、停滞时期(1949 1949--1979 1979年) 22、恢复时期(、恢复时期(1979 1979--1988 1988年) 33、现行制度创立时期(、现行制度创立时期(1988 1988--2002 2002)) 、制度整合时期、制度整合时期 (二)房地产现行立法问题、成因和出路(二)房地产现行立法问题、成因和出路 11、存在的问题、存在的问题 ((11)立法性质带有浓厚的行政管理色彩)立法性质带有浓厚的行政管理色彩 ((22)行政管理权力对民事权利过多干预)行政管理权力对民事权利过多干预 ((33)多层次、多部门立法)多层次、多部门立法 22、成因、成因 ((11)政府推动下的房地产业和市场)政府推动下的房地产业和市场 AA、政府既作为所有者向社会出让土地使用权,、政府既作为所有者向社会出让土地使用权, 同时也作为制定出让规则,维护地产市场秩序、 同时也作为制定出让规则,维护地产市场秩序、 监督和惩治主体。 监督和惩治主体。 BB、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。、房地产开发中需要办理各种各样的审批手续。 CC、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环、政府的管制行为渗透至房地产交易的各个环 ((22)立法指导思想上的问题)立法指导思想上的问题 AA、管理权与所有权不分、管理权与所有权不分 BB、整合思路、整合思路 (三)房地产法体系(三)房地产法体系 11、宪法、宪法 22、物权法:确立土地所有权、房屋所有权、土、物权法:确立土地所有权、房屋所有权、土 地使用权及上述物权的取得、变更权利。 地使用权及上述物权的取得、变更权利。 33、房地产法律法规、房地产法律法规 (11)国有土地使用权法:)国有土地使用权法:《《城镇国有土地使用 城镇国有土地使用 权出让和转让暂行条例 权出让和转让暂行条例》》;;《《划拨土地使用权管 划拨土地使用权管 理暂行办法 理暂行办法》》、、《《协议出让国有土地使用权最低 协议出让国有土地使用权最低 价确定办法 价确定办法》》 ((22)房地产开发管理法)房地产开发管理法 ((33)其他)其他 ((44)相关法律法规)相关法律法规 AA、土地管理法、土地管理法 BB、城市规划法、城市规划法 CC、建筑法、建筑法 DD、住宅法。、住宅法。 三、房地产法调整对象三、房地产法调整对象 (一)房地产法研究对象(一)房地产法研究对象 1、房地产法中的民事关系:、房地产法中的民事关系: 22、房地产法中的行政法律关系、房地产法中的行政法律关系 第二节第二节 建设用地制度 建设用地制度 一、土地分类及其归属利用制度概述一、土地分类及其归属利用制度概述 (一)土地分类(一)土地分类 11、农用地、建设用地和其他荒地、农用地、建设用地和其他荒地 房地产法主要涉及建设用地。668.com_【官方首页】-精彩网房地产法主要涉及建设用地。 22、城市土地和农村土地、城市土地和农村土地 (二)土地权属制度(二)土地权属制度 11、两种土地所有权形式:国有土地及集体所有、两种土地所有权形式:国有土地及集体所有 土地 土地 土地用途转变的途径主要是征用,通过征用农民土地用途转变的途径主要是征用,通过征用农民 集体所有土地不断变换为国家所有。 集体所有土地不断变换为国家所有。668.com_【官方首页】-精彩网 土地所有权有争议,不能依法证明争议土地属于土地所有权有争议,不能依法证明争议土地属于 农民集体的有的,属于国家所有。668.com_【官方首页】-精彩网 农民集体的有的,属于国家所有。 22、土地权属争议的解决、土地权属争议的解决 土地所有权和土地使用权争议是通过行政途径解土地所有权和土地使用权争议是通过行政途径解 《《土地管理法土地管理法》》第第16 16条:土地所有权和使用权争 条:土地所有权和使用权争 议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政 议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政 府处理。 府处理。 单位之间的争议,由县级以上人民政 单位之间的争议,由县级以上人民政 府处理;个人之间,个人与单位之间的争议,由 府处理;个人之间,个人与单位之间的争议,由 乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 乡级人民政府或县级以上人民政府处理。 当事 当事 人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接 人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接 到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起 到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起 政府处理是提起诉讼的前置程序。政府处理是提起诉讼的前置程序。1994 1994年年33月月17 17日, 最高人民法院批复:有关土地所有权或者使用权最高人民法院批复:有关土地所有权或者使用权 归属争议的案件,人民法院作为行政案件处理。 归属争议的案件,人民法院作为行政案件处理。 行政诉讼。 行政诉讼。 19871987年,最高法院批复:土地、森林、林地所有 年,最高法院批复:土地、森林、林地所有 权和使用权的争议由县级以上人民政府处理,当 权和使用权的争议由县级以上人民政府处理,当 事人对人民政府处理不服的,可以向法院起诉。 事人对人民政府处理不服的,可以向法院起诉。 此类案件虽然经人民政府作过处理但性质仍属民 此类案件虽然经人民政府作过处理但性质仍属民 事权益纠纷,人民法院审理此类案件仍应以原争 事权益纠纷,人民法院审理此类案件仍应以原争 议双方为诉讼当事人 议双方为诉讼当事人。。 《行政复议法行政复议法》》第第30 30条,规定为行政诉讼,且将 条,规定为行政诉讼,且将 行政复议作为前置程序。规定:公民、法人或者 行政复议作为前置程序。规定:公民、法人或者 其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已 其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其已 经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、 经取得的土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、 荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用 荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用 权的行政复议决定为最终裁决。 权的行政复议决定为最终裁决。 (三)土地利用制度是以使用权为核心的制度设(三)土地利用制度是以使用权为核心的制度设 只有创制合理的土地使用权体制,才能发挥土地只有创制合理的土地使用权体制,才能发挥土地 的价值。 的价值。 三、国有土地及其分散利用体制三、国有土地及其分散利用体制 (一)可流转国有土地使用权制度的创立(一)可流转国有土地使用权制度的创立 19881988年宪法第 年宪法第10 10条第 条第44款:增加了土地使用权可以 款:增加了土地使用权可以 依照法律的规定转让的规定。 依照法律的规定转让的规定。 《《土地管理法土地管理法》》确立了国有土地使用权有偿取得、 确立了国有土地使用权有偿取得、 使用或转让和出租的制度。 使用或转让和出租的制度。 11、出让:、出让: 22、划拨:、划拨: (二)可流转土地使用权的性质和法律特征。(二)可流转土地使用权的性质和法律特征。 11、是一种直接支配土地的物权、是一种直接支配土地的物权 22、是一种具有较强独立性的他物权、是一种具有较强独立性的他物权 33、几乎具有相当于所有权的权能。、几乎具有相当于所有权的权能。 44、是支撑我国房地产制度的基础。、是支撑我国房地产制度的基础。 (三)城市建设用地的现状与问题(三)城市建设用地的现状与问题 11、现状:多种土地使用权并存:出让、划拨、、现状:多种土地使用权并存:出让、划拨、 私人宅基地使用权 私人宅基地使用权 22、问题:城市土地使用权应否归并、问题:城市土地使用权应否归并 33、建议:土地使用权分类与归并、建议:土地使用权分类与归并 ((11)公益用地)公益用地 ((22)私益用地(居住用地和商 )私益用地(居住用地和商 业用地) 业用地) 四、农村建设用地及其征用制度四、农村建设用地及其征用制度 (一)农村土地归属和利用现状(一)农村土地归属和利用现状 (二)农村土地分类及其利用规范(二)农村土地分类及其利用规范 1、农业用地:国家对农用地实行保护政策,严、农业用地:国家对农用地实行保护政策,严 格控制耕地转为非耕地,实行基本农田保护制度, 格控制耕地转为非耕地,实行基本农田保护制度, 控制建设用地吞蚀农业用地,保障农民基本生存 控制建设用地吞蚀农业用地,保障农民基本生存 条件。 条件。 农村承包经营体制。农村承包经营体制。 22、建设用地、建设用地 ((11)宅基地:土地管理法)宅基地:土地管理法62 62条:一户一处宅基 条:一户一处宅基 地,其面积由省、自治区、直辖市规定标准。农 地,其面积由省、自治区、直辖市规定标准。农 民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划,并尽 民建住宅应当符合乡镇土地利用总体规划,并尽 量使用原有宅基地和村内空闲土地。占用农用地 量使用原有宅基地和村内空闲土地。占用农用地 建房的,须按照土地管理法等 建房的,须按照土地管理法等44 44条办理农用地转 条办理农用地转 用审批手续。 用审批手续。 农民住宅用地须经乡镇政府审核、县级人民政府农民住宅用地须经乡镇政府审核、县级人民政府 批准。 批准。 农村宅基地依附于房屋所有权,是农民的重要财农村宅基地依附于房屋所有权,是农民的重要财 产,但不能脱离房屋转让和处分,只能随房屋一 产,但不能脱离房屋转让和处分,只能随房屋一 并转让、出租。原则上,房屋灭失后,原宅基地 并转让、出租。原则上,房屋灭失后,原宅基地 使用权人即丧失使用权,宅基地具有身份性,只 使用权人即丧失使用权,宅基地具有身份性,只 有农村户口的人才能申请获得宅基地,农村房屋 有农村户口的人才能申请获得宅基地,农村房屋 一般不得转让给城镇户口居民。 一般不得转让给城镇户口居民。 (22)企业经营用地)企业经营用地 土地管理法第土地管理法第63 63条规定:农民集体所有的土地的 条规定:农民集体所有的土地的 使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设; 使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设; 但是,符合土地利用总体规划并依法取得建 但是,符合土地利用总体规划并依法取得建 设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使设用地的企业、因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。 用权依法发生转移的除外。 原则上禁止经营用地的使用权流转,但因破产、原则上禁止经营用地的使用权流转,但因破产、 兼并的例外,例外原则使农村土地转化为非农业 兼并的例外,例外原则使农村土地转化为非农业 土地成为可能。 土地成为可能。 (33)公益用地和公共用地)公益用地和公共用地 第第6161条条::乡镇村公共设施、公益事业建设需要使用 乡镇村公共设施、公益事业建设需要使用 土地的,按照省、自治区、直辖市规定的批准权 土地的,按照省、自治区、直辖市规定的批准权 限由县级以上地方人民政府批准 限由县级以上地方人民政府批准。公益用地只 。公益用地只 能用于社区公益和公共目的。不得用于其他用途。 能用于社区公益和公共目的。不得用于其他用途。 农村建设用地的利用。农村建设用地的利用。 第三节第三节 房地产开发项目实施与经营 房地产开发项目实施与经营 一、房地产开发项目实施的基本程序一、房地产开发项目实施的基本程序 (一)概述:(一)概述: (二)基本程序(二)基本程序 11、立项:项目名称、主办单位及负责人、必要、立项:项目名称、主办单位及负责人、必要 性、项目规模和地点、投资额、进度以及效益的 性、项目规模和地点、投资额、进度以及效益的 初步分析 初步分析 22、可行性研究、可行性研究 33、取得建设项目选址意见书、取得建设项目选址意见书 44、取得建设用地规划许可证、取得建设用地规划许可证 55、取得土地使用权、取得土地使用权 ((11)申请;()申请;(22)批准; )批准; 66、开工前的准备工作:申领建设工程许可证、开工前的准备工作:申领建设工程许可证 77、施工、施工 88、竣工验收、竣工验收 二、建筑工程项目招标和投标二、建筑工程项目招标和投标 (一)现行规定:招投标法((一)现行规定:招投标法(1999 1999年) 年)1983 1983城乡 城乡 建设部:建筑安装工程招标投标试行办法; 建设部:建筑安装工程招标投标试行办法;1992 1992 年建设部:工程建设施工招标投标管理办法等。 年建设部:工程建设施工招标投标管理办法等。 2001 2001年:房屋建筑和市政基础设施工程招标投标 年:房屋建筑和市政基础设施工程招标投标 管理办法 管理办法 (二)招标及其实施程序(二)招标及其实施程序 1、招标的法律性质:要约邀请、招标的法律性质:要约邀请 22、招标的适用范围:单项合同:、招标的适用范围:单项合同:200 200万元以上, 万元以上, 或项目总投资在 或项目总投资在3000 3000万元以上,必须进行招标。 万元以上,必须进行招标。 33、招标的方式、招标的方式 ((11)公开招标,()公开招标,(22)邀请招标 )邀请招标 44、招标前的准备工作、招标前的准备工作 ((11)完成建设工程招标必须具备的条件;)完成建设工程招标必须具备的条件; ((22)完成工程建设项目的报建工作)完成工程建设项目的报建工作 AA、建设单位招标资格审查、建设单位招标资格审查 BB、确定招标方式、合同的划分与合同的类型、确定招标方式、合同的划分与合同的类型 CC、招标申请、招标申请 DD、资格审查、资格审查 EE、招标文件的编制、招标文件的编制 FF、招标工程标底的编制与报审、招标工程标底的编制与报审 GG、招标文件的备案和发放、招标文件的备案和发放 (三)投标及其主要程序(三)投标及其主要程序 (四)开标、评标、定标、签订合同。(四)开标、评标、定标、签订合同。 三、资本运作法律问题三、资本运作法律问题 (一)开发项目融资(一)开发项目融资 (二)工程造价和工程款(二)工程造价和工程款 11、建设工程造价和工程款、建设工程造价和工程款 22、工程造价纠纷、工程造价纠纷 33、工程款的纠纷、工程款的纠纷 ((11)工程款支付担保制度:发包方将不低于工)工程款支付担保制度:发包方将不低于工 程总造价 程总造价25 25%%--50 50%的资金存入银行监管账户 %的资金存入银行监管账户 ((22)工程款优先受偿权)工程款优先受偿权 《《合同法合同法》》第第286 286条:发包人未按照约定支付价 条:发包人未按照约定支付价 款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付 款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付 价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的 价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的 性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包 性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包 人协议将该工程折价、也可以申请人民法院将该 人协议将该工程折价、也可以申请人民法院将该 工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或 工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或 者拍卖的价款优先受偿。 者拍卖的价款优先受偿。 20002000年最高院司法解释: 年最高院司法解释: AA、工程优先受偿权的性质,一种法定抵押权、工程优先受偿权的性质,一种法定抵押权 BB、工程款优先受偿权的行使,期限六个月。自、工程款优先受偿权的行使,期限六个月。自 建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之 建设工程竣工之日或建设工程合同约定的竣工之 日起计算。 日起计算。 CC、垫资款受优先保护,承包人垫付的材料款享、垫资款受优先保护,承包人垫付的材料款享 受优先于抵押权的优先受偿权。 受优先于抵押权的优先受偿权。 (三)房地产开发项目的交易(三)房地产开发项目的交易 11、房地产项目的可交易性、房地产项目的可交易性 22、方式:(、方式:(11)转让;( )转让;(22)合资入股、( )合资入股、(33)项 目公司收购目公司收购 第三节第三节 土地使用权出让制度和取得方式 土地使用权出让制度和取得方式 一、土地使用权出让一、土地使用权出让 (一)土地使用权出让行为(一)土地使用权出让行为 11、含义:国家以土地所有人身份将土地使用权、含义:国家以土地所有人身份将土地使用权 在一定年限内让与使用者,由土地使用者向国家 在一定年限内让与使用者,由土地使用者向国家 支付出让金的行为。 支付出让金的行为。 土地使用权出让须签订合同。土地使用权出让须签订合同。 介于转让与出租的一种行为。不是出卖,其并不介于转让与出租的一种行为。不是出卖,其并不 转让土地所有权;也不同于出租,因为租赁只创 转让土地所有权;也不同于出租,因为租赁只创 设债权。 设债权。 类似于个人土地所有权人设立地上权的行为,两类似于个人土地所有权人设立地上权的行为,两 者均通过当事人之间的合意创设具有对世效力的 者均通过当事人之间的合意创设具有对世效力的 土地使用权,属于设立物权的法律行为。 土地使用权,属于设立物权的法律行为。 22、土地使用权出让性质的争议、土地使用权出让性质的争议 国家既是土地的所有权人,又是土地利用的管理国家既是土地的所有权人,又是土地利用的管理 两种观点:其一:国有土地使用权出让是一种行两种观点:其一:国有土地使用权出让是一种行 政行为:理由:出让方是作为土地管理者的行政 政行为:理由:出让方是作为土地管理者的行政 机关。出让土地只是政府行使行政职能的表现, 机关。出让土地只是政府行使行政职能的表现, 不完全是为了取得收益。 不完全是为了取得收益。 其二:土地出让体现国家分散利用土地的单方意其二:土地出让体现国家分散利用土地的单方意 志,受让方对土地出让期限没有多少协商余地。 志,受让方对土地出让期限没有多少协商余地。 行政合同。 行政合同。 第二种观点:民事法律关系。在土地使用权出让第二种观点:民事法律关系。在土地使用权出让 法律关系中,国家以土地所有权人身份出现。国 法律关系中,国家以土地所有权人身份出现。国 家的法律地位与土地使用权受让人的法律地位完 家的法律地位与土地使用权受让人的法律地位完 全平等。 全平等。 土地出让制度存在着出让行为行政化的成分,例土地出让制度存在着出让行为行政化的成分,例 如,土地出让金由政府的房地产评估机构确定、 如,土地出让金由政府的房地产评估机构确定、 土地使用权期限由法律直接规定;订立出让合同 土地使用权期限由法律直接规定;订立出让合同 的前提是房地产项目获得批准; 的前提是房地产项目获得批准; 在法律规定期限届满时由国家单方面决定是否续在法律规定期限届满时由国家单方面决定是否续 签合同;法律明确规定出让合同终止时,建筑物 签合同;法律明确规定出让合同终止时,建筑物 归国家所有等。 归国家所有等。 (二)土地使用权出让法律关系的主体与客体(二)土地使用权出让法律关系的主体与客体 1、土地用权出让合同的主体、土地用权出让合同的主体 双方:出让人与受让人。出让人双方:出让人与受让人。出让人——国家。 国家。《《房房 地产管理法 地产管理法》》第第11 11条:土地使用权的出让由市县 条:土地使用权的出让由市县 人民政府土地管理部门实施。 人民政府土地管理部门实施。 《《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》》第第 11 11条:市县人民政府土地管理部门为出让方。 条:市县人民政府土地管理部门为出让方。 受让方:中国境内外的公司、企业、其他组织和受让方:中国境内外的公司、企业、其他组织和 个人。 个人。 22、土地使用权出让合同的客体、土地使用权出让合同的客体 客体是一定期限的土地使用权。必须具备两个条客体是一定期限的土地使用权。必须具备两个条 件:必须为国有土地和必须经政府批准。 件:必须为国有土地和必须经政府批准。 (11)必须为国有土地)必须为国有土地 《《土地管理法土地管理法》》第第43 43条规定:任何单位和个人进 条规定:任何单位和个人进 行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国 行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国 有土地。农村集体所有土地以及城市规划区内的 有土地。农村集体所有土地以及城市规划区内的 集体所有土地,不能以出让方式转让土地使用权。 集体所有土地,不能以出让方式转让土地使用权。 ((22)经政府批准)经政府批准——审批。 审批。 《《土地管理法土地管理法》》第第53 53条规定:经批准的建设项目 条规定:经批准的建设项目 需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、 需要使用国有建设用地的,建设单位应当持法律、 行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以 行政法规规定的有关文件,向有批准权的县级以 上人民政府 上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申 土地行政主管部门提出建设用地申 请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府 请,经土地行政主管部门审查,报本级人民政府 批准。 批准。 土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城 市规划。是否具备城市基础设施配套条件,是否 市规划。是否具备城市基础设施配套条件,是否 落实了拆迁安置等。 落实了拆迁安置等。 (三)土地使用权出让合同和使用权登记行为(三)土地使用权出让合同和使用权登记行为 11、土地使用权出让合同、土地使用权出让合同 房地产管理法第房地产管理法第14 14条:应当签订书面出让合同。 条:应当签订书面出让合同。 应当按照平等、自愿、有偿原则签订。应当按照平等、自愿、有偿原则签订。 合同内容包括:合同内容包括: ((11)出让土地的位置、面积、四至、地面形状、)出让土地的位置、面积、四至、地面形状、 地形图。 地形图。 (22)出让期限:居住用地)出让期限:居住用地70 70年;工业用地 年;工业用地50 50年; 教育、科技等教育、科技等50 50年;商业、旅游 年;商业、旅游40 40年;综合或者 年;综合或者 其他用地 其他用地50 50年。 ((33)出让金及支付方式。)出让金及支付方式。 ((44)使用条件:建设规划条件,对建筑物性质、)使用条件:建设规划条件,对建筑物性质、 附属建筑物、容积率,建筑密度、建筑限高、绿 附属建筑物、容积率,建筑密度、建筑限高、绿 化比率。 化比率。 (55)违约责任、争议解决方法等条款。)违约责任、争议解决方法等条款。 22、土地使用权登记、土地使用权登记 登记则取得土地使用权的必要条件。登记是双方登记则取得土地使用权的必要条件。登记是双方 设定物权意思的公示,属于物权生效要件。 设定物权意思的公示,属于物权生效要件。 (四)土地使用权出让的方式(四)土地使用权出让的方式 1、协议出让:缺乏公开性、竞争性,受具体经、协议出让:缺乏公开性、竞争性,受具体经 办人的主观因素影响较大,容易出现出让金过低 办人的主观因素影响较大,容易出现出让金过低 现象。一般适用于福利事业用地、国家机关、科 现象。一般适用于福利事业用地、国家机关、科 教文卫体等非营利性用地。 教文卫体等非营利性用地。 协议出让程序:协议出让程序: (11)用地申请。先由用地单位提出申请,提交)用地申请。先由用地单位提出申请,提交 申请用地报告、项目初步布置图等。 申请用地报告、项目初步布置图等。 ((22)提供地块资料。)提供地块资料。 ((33)签订出让合同。)签订出让合同。 ((44)出让人交付土地,受让人支付出让金。)出让人交付土地,受让人支付出让金。 19951995年,国土管理局 年,国土管理局《《协议出让国有土地使用权 协议出让国有土地使用权 最低价确定办法 最低价确定办法》》,以协议方式出让国有土地使 ,以协议方式出让国有土地使 用权的出让金不得低于协议出让最低价。 用权的出让金不得低于协议出让最低价。 22、招标出让土地使用权、招标出让土地使用权 出让人发布招标公告,邀请特定或者不特定公民、出让人发布招标公告,邀请特定或者不特定公民、 法人或其他组织参加投标,根据投标结果确定土 法人或其他组织参加投标,根据投标结果确定土 地使用者的行为。 地使用者的行为。 33、拍卖出让土地使用权、拍卖出让土地使用权 发布拍卖公告,采用价高者得发布拍卖公告,采用价高者得 44、挂牌出让方式、挂牌出让方式 (五)出让合同的履行及其违约责任(五)出让合同的履行及其违约责任 11、主合同义务的履行及责任、主合同义务的履行及责任 土地使用者违约责任:未按照出让合同约定支付土地使用者违约责任:未按照出让合同约定支付 土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合 土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合 同,并可以请求违约赔偿。 同,并可以请求违约赔偿。 出让人违约责任:未按照出让合同约定提供出让出让人违约责任:未按照出让合同约定提供出让 的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管 的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管 理部门返还出让金,土地使用者并可以请求违约 理部门返还出让金,土地使用者并可以请求违约 赔偿。 赔偿。 22、土地用途管制及其违反后果、土地用途管制及其违反后果 受让人必须按照土地使用权出让合同的规定和城受让人必须按照土地使用权出让合同的规定和城 市规划要求,开发、利用、经营土地,不得随意 市规划要求,开发、利用、经营土地,不得随意 变更土地使用条件。 变更土地使用条件。 违反规划:给予警告、罚款甚至无偿收回土地使违反规划:给予警告、罚款甚至无偿收回土地使 用权处罚。 用权处罚。 例外规则:第例外规则:第17 17条:土地使用者需要改变土地用 条:土地使用者需要改变土地用 途的,必须取得出让方和市县人民政府城市规划 途的,必须取得出让方和市县人民政府城市规划 行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同 行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同 变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相 变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相 应调整土地使用权出让金。办理变更登记。 应调整土地使用权出让金。办理变更登记。 (六)出证土地使用权的终止:现行规定及评价(六)出证土地使用权的终止:现行规定及评价 二、划拨土地使用权二、划拨土地使用权 现行立法允许划拨土地使用权在一定条件下进行现行立法允许划拨土地使用权在一定条件下进行 商业化利用,往往发生各单位通过各种渠道争取 商业化利用,往往发生各单位通过各种渠道争取 划拨土地,并将其转让、租赁、抵押的现象。 划拨土地,并将其转让、租赁、抵押的现象。 (一)公益目的划拨土地使用权的基本定性以及(一)公益目的划拨土地使用权的基本定性以及 与出让土地使用权的区别 与出让土地使用权的区别 指严格按照现行法律规定的条件获得的用于公益指严格按照现行法律规定的条件获得的用于公益 目的的土地使用权。 目的的土地使用权。 划拨地主要特征:行政性、无偿性、和无期限性。划拨地主要特征:行政性、无偿性、和无期限性。 划拨用地直接产生于政府的批准行为,在交纳征划拨用地直接产生于政府的批准行为,在交纳征 用补偿安置费后即可取得土地使用权,不需要向 用补偿安置费后即可取得土地使用权,不需要向 国家交纳出让金和签订任何合同。 国家交纳出让金和签订任何合同。 划拨用地主体应交纳土地使用税。划拨用地主体应交纳土地使用税。 划拨土地使用权的基本特征是不得转让、出租、划拨土地使用权的基本特征是不得转让、出租、 抵押。被排除在交易之处。只适用于公益事业或 抵押。被排除在交易之处。只适用于公益事业或 国家重点工程项目。 国家重点工程项目。 国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和 公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水 公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水 利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地。 利等项目用地,法律、行政法规规定的其他用地。 (二)公益目的划拨土地使用权与出让土地使用(二)公益目的划拨土地使用权与出让土地使用 权的区别 权的区别 11、取得方式。划拨、取得方式。划拨——行政划拨;出让 行政划拨;出让——合同 合同 22、对价。划拨、对价。划拨——不需要支付出让金,无偿取得; 不需要支付出让金,无偿取得; 出让 出让——一次性支付出让金。 一次性支付出让金。 33、存续期限。划拨:无期限性。、存续期限。划拨:无期限性。 出让 出让——有最 高年限。高年限。 44、使用权性质:出让地、使用权性质:出让地——可进入市场交易。 可进入市场交易。 划拨地 划拨地——不能直接进入市场。 不能直接进入市场。 (三)划拨地使用权及其终止(三)划拨地使用权及其终止 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、 解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地 解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地 的,市县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用 的,市县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用 权,并可依照本条例的规定予以出让。对划拨地 权,并可依照本条例的规定予以出让。对划拨地 使用权,市县人民政府根据城市建设发展需要和 使用权,市县人民政府根据城市建设发展需要和 城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条 城市规划的要求,可以无偿收回,并可依照本条 例的规定予以出让。无偿收回划拨地使用权时, 例的规定予以出让。无偿收回划拨地使用权时, 对其地上建筑物,其他附着物,市县人民政府应 对其地上建筑物,其他附着物,市县人民政府应 当根据实际情况给予适当补偿。 当根据实际情况给予适当补偿。 (三)非公益目的划拨土地的转轨(三)非公益目的划拨土地的转轨 11、非公益目的划拨地使用权的市场化处分、非公益目的划拨地使用权的市场化处分 条例第条例第45 45条规定:符合下列条件的,经市县人民 条规定:符合下列条件的,经市县人民 政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨 政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨 地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以 地使用权和地上建筑物,其他附着物所有权可以 转让、出租和抵押: 转让、出租和抵押: ((11)土地使用者为公司、企业、其他经济组织)土地使用者为公司、企业、其他经济组织 和个人。 和个人。 ((22)领有国有土地使用权证)领有国有土地使用权证 ((33)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权 证明 证明 (44)依照该条例第二章规定签订土地使用权出)依照该条例第二章规定签订土地使用权出 让合同,向当地市县人民政府补交土地使用权出 让合同,向当地市县人民政府补交土地使用权出 让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地 让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地 使用权出让金。 使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的,分别 依照该条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 依照该条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 22、划拨土地转轨方式和程序、划拨土地转轨方式和程序 19921992年国土局 年国土局《《划拨国有土地使用权管理暂行办 划拨国有土地使用权管理暂行办 法法》》、、《《划拨国有土地使用权出让手续及其办理 划拨国有土地使用权出让手续及其办理 土地登记程序的说明 土地登记程序的说明》》 出让方:市县土地管理部门;受让方为原划拨土出让方:市县土地管理部门;受让方为原划拨土 地使用者。划拨土地必须先办理出让手续,才能 地使用者。划拨土地必须先办理出让手续,才能 进行市场化处分(转让、租赁和抵押),即实行 进行市场化处分(转让、租赁和抵押),即实行 先出让后市场化处分的原则。 先出让后市场化处分的原则。 程序:程序: (11)申请土地管理部门和房产管理部门批准)申请土地管理部门和房产管理部门批准 ((22)政府审批条件)政府审批条件 ((33)签订土地出让合同,交纳出让金。)签订土地出让合同,交纳出让金。 ((44)办理土地使用出让登记手续)办理土地使用出让登记手续 33、划拨地使用权转轨的变相方式、划拨地使用权转轨的变相方式 ((11)划拨土地上的房屋转让)划拨土地上的房屋转让 ((22)划拨土地使用权作价入股)划拨土地使用权作价入股 三、取得土地使用权其他方式三、取得土地使用权其他方式 (一)租赁取得(一)租赁取得 11、租赁:出让土地使用权的替代方式、租赁:出让土地使用权的替代方式 法律、行政法规均没有规定将租赁作为国有土地法律、行政法规均没有规定将租赁作为国有土地 有偿使用的方式。但实践中存在这种方式。 有偿使用的方式。但实践中存在这种方式。 19991999年年77月,国土资源部 月,国土资源部《《规范国有土地租赁若 规范国有土地租赁若 干意见 干意见》》确立了土地租赁制度。 确立了土地租赁制度。 国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与 县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年 县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年 限的土地租赁合同,并支付租金的行为。 限的土地租赁合同,并支付租金的行为。 适用于场地出租、企业改变土地建设用途。适用于场地出租、企业改变土地建设用途。 22、租赁土地使用权的取得及其存在的问题、租赁土地使用权的取得及其存在的问题 土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议的方式。土地租赁可以采用招标、拍卖或双方协议的方式。 土地使用权租赁分为短期租赁和长期租赁。 土地使用权租赁分为短期租赁和长期租赁。 短期一般不超过短期一般不超过55年,长期租赁不得超过法律规 年,长期租赁不得超过法律规 定的同类用途土地出让的最高年限。 定的同类用途土地出让的最高年限。 国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。 另外,采用短期租赁的,一般按年度或季度支付 另外,采用短期租赁的,一般按年度或季度支付 租金。 租金。 租赁期限在六个月以上的,土地租赁城要市、县租赁期限在六个月以上的,土地租赁城要市、县 土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。 土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。 承租土地使用权转租、转让或抵押时必须登记。承租土地使用权转租、转让或抵押时必须登记。 33、租赁土地使用权性质及其处分:现行规定及、租赁土地使用权性质及其处分:现行规定及 存在的问题 存在的问题 国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承国有土地租赁,承租人取得承租土地使用权。承 租人在按规定支付土地租金并完成开发建设的, 租人在按规定支付土地租金并完成开发建设的, 经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定, 经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定, 可将承租土地土地使用权转租、转让或抵押。 可将承租土地土地使用权转租、转让或抵押。 (二)间接取得(二)间接取得 1、土地使用权转让、土地使用权转让 ((11)土地使用权转让条件)土地使用权转让条件 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再

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法律/法学 --  自然资源与环境保护法
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房地产 用地 使用权 所有权 土地 制度

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